За что прежде всего стоит ценить агента по недвижимости

Главная функция агента по недвижимости, за которую его нужно ценить, это профессиональная организация процесса продажи (покупки) недвижимости строго в интересах клиента на основании договора поручения. Используя объём специальных знаний, знание местного рынка недвижимости, специфики проводимых на нем сделок и навыки ведения переговоров, агент будет незаменим в получении дополнительных выгод для заказчика. Ожидать от него гарантий безопасности сделки не совсем оправдано, так как это сфера ответственности других специалистов: юристов и страховщиков.

В обществе существует давно сложившееся ошибочное мнение, что риелторы выступают ненужной прослойкой в сделках, служат тем самым "пятым колесом" и профессия эта доживает свой последний срок. Непонимание гражданами функции агента по недвижимости (слово "риэлтор" является запатентованным продуктом Американского профессионального сообщества, и говорить правильнее о профессии агента по недвижимости) усилилось с появлением по стране многочисленных многофункциональных центров для регистрации сделок с недвижимостью, в которых сотрудники наделены ещё и обязанностями консультантов, нотариусы всё активнее берут на себя функции по регистрации сделок, растет количество специализированных порталов и площадок в интернете, где можно получить любую консультацию, - всё это не добавляет популярности указанной профессии. Так зачем же нужен агент по недвижимости? Если существует возможность самостоятельно купить (продать) недвижимость и сэкономить на оплате комиссии, почему бы это не сделать?

Агент по недвижимости и договор поручения

Зачем нужен агент по недвижимости? Ответ за 10 минут дает в своем видео Сергей Смирнов, вольную трактовку содержания которого мы приводим ниже.

Гражданский Кодекс РФ подразумевает в сфере операций с недвижимостью агентсткую деятельность, основанную на договоре агентирования (а риэлтор - это не существующая в России профессия, а торговая марка). Агенту по договору агентирования поручается выполнить какое-то действие, которые вы по каким-то причинам не можете сделать самостоятельно.
Самостоятельно людям не хочется разбираться в двух или трёх вопросах, связанных с покупкой или продажей недвижимости: чаще всего путаются понятия процесса оформления недвижимости и того, что предшествует этому процессу. А именно поиск объекта недвижимости, отбор нужного среди представленных на рынке (при покупке), так и поиск покупателя (при продаже).
Агент, по сути, не занимается именно продажей недвижимости, а занимается поиском покупателя! И задача агента найти максимальное количество покупателей, заинтересованных в покупке (мотивированных сделать приобретение), и от одного из этих покупателей найти лучшее предложение по цене.
Таким образом, задача сужается: не привести первого попавшегося покупателя, который позвонил по объявлению (как предполагают многие), а провести отбор покупателей на оптимальных для продавца условиях.
Если же агент работает на покупателя, необходимо будет подготовить несколько (от трех до четырёх) вариантов, и получить для покупателя максимально выгодную цену, то есть провести торги.

Собственно говоря, на этом работа агента, то есть защита ценовых и финансовых интересов клиента, и заканчивается. Далее в работу должны вступить уже юристы, и во многих странах, где агентсткая деятельность лицензируется, агент будет замечен в проверке недвижимости, то он может быть лишен лицензии.

Что касается гарантий

Агентство недвижимости и агент в отдельности не обязаны гарантировать соблюдение права собственности на приобретаемую недвижимость. Согласно Гражданскому Кодексу Россиийской Федерации, договор агентирования относится к разделу договоров на оказание услуг, но отличается тем, что относится к категории договоров поручения.
В своей работе по выполнению поручения исполнитель не несет ответственности за решение, принятое принципалом, другими словами, если агенту поручили выбрать три квартиры, агент обязан предупредить заказчика о рисках, существующих в случае приобретения каждой.
Но окончательное решение о выборе и приобретении конкретного варианта принимает заказчик, агент лишь объясняет ему преимущества и недостатки каждого. Ответственность за принятое решение берет на себя покупатель.
Застраховать титул приобретаемой недвижимости и риски по сделке покупатель может самостоятельно, обратившись в страховую организацию, и агент также обязан уведомить об этом покупателя на стадии выбора варианта для покупки.

Агент это переговорщик, обладающий информацией

Если продавец и покупатель самостоятельно нашли друг друга и перед ними стоит задача оформить сделку, в чем здесь роль агента?

Сергей Смирнов на своих обучающих занятиях с агентами говорит так: "Какой вопрос не может задать продавец покупателю самостоятельно, и этот вопрос может задать агент?"

Когда покупатель звонит в агентство недвижимости, например по объявлению о продаже квартиры за семь миллионов рублей, то это может означать, что покупатель наверняка имеет деньги для покупки в пределах от шести с половиной до семи миллионов.
Покупатель, чтобы снизить цену, обязательно объявит агенту, что может купить квартиру лишь за шесть миллионов шестьсот тысяч рублей.
Что будет с продавцом в подобной ситуации? Он скорее всего пойдет на уступки покупателю в цене.
Агент же может совершенно естественно спросить у покупателя: "За предлагаемые Вами 6,6 миллиона Вы видите что-то другое в альтернативе нашему объекту? И если так, то что? Я бы хотел понять, чем не устраивает Вас наш объект, и почему Вы не готовы заплатить за него семь миллионов?"

То есть у агента есть возможность вести переговоры с покупателем о планируемом тем горизонте расходов.
Почему агенту покупатель ответит на этот вопрос? По одной лишь причине - если он правильно ведет переговоры, предложит на рассмотрение несколько объектов, из чего косвенно поймет планируемый бюджет покупателя.
Это ценная информация, получить которую продавцу самостоятельно невозможно. И если агент защищает интересы продавца, его задача будет отстоять цену в семь миллионов.

Продать недвижимость быстрее по максимальной цене

Скорость продажи, вернее, сроки, за которые продавец сможет самостоятельно продать недвижимость, показатели из мировой практики. Агент недвижимости, занимаясь организацией продажи, покупателя находит в течение пяти недель. Другое дело, что тот покупатель, что будет найден агентом, не сможет по объективным причинам заплатить заявленную продавцом цену. Поэтому продавцы без коррекции цены профессионалом продают недвижимость дольше, занимаются этим по шесть-восемь месяцев, а некоторые объекты продаются по полтора-два года.

Средний срок продажи недвижимости без агента сейчас полгода, с ним - два месяца. В три раза дольше, и потери продавцов, решивших обойтись без услуг агента, в итоге составляют около пяти процентов стоимости, при средней комиссии агентов от двух процентов. То есть всегда недвижимость без агентов продается c большими скидками и дольше, чем с агентами-экспертами в своем деле!

Причина заключается в том, что большинство продавцов грешат завышенными ожиданиями по цене продажи, что негативно сказалось на весь рынок в последние годы. Работа агента состоит в информировании сторон сделки о финансовых взаимоотношениях по будущей сделке исходя из реалий рынка.

Агент по недвижимости дает продавцу дополнительную выгоду, продает быстрее и дороже, дарует также продавцу свободное время, которое он не тратит на организацию продажи.

Банки не смогут заменить агента по недвижимости

В последнее время есть тенденция наделения банков функциями агентств недвижимости. Из практики, банки на западе много раз пытались приобрести и готовые агентства недвижимости, и управлять агентствами, все подобные попытки были безуспешными.
Банки должны торговать деньгами. Они могут владеть недвижимостью, управлять ей, но агент по недвижимости - это организатор процесса продаж, и банки не могут "залезть" на эту территорию.
Банкам, в том числе и в России, считает Сергей Смирнов, стоит занять огромную нишу эскроу-центров, где нотариусы, юристы по оформлению сделки и эскроу-услуги (проведение финансовых расчетов по сделке между продавцом и покупателем) объединяются под крышей банковского учреждения. Банк выступает в расчетах по сделкам в качестве комиссионера.

• Выбор и визуализация торговой точки в ТЦ, совет консультанта
• Как риелтору успешно продавать дорогую недвижимость
• Как работают успешные риелторы, закрывают сделки профессионалы и что нужно для создания эффективного агентства недвижимости
• Брокеры коммерческой недвижимости, как оценить их работу 
• Эргономика помещений в технологии продаж недвижимости