Реальная доходность объектов ритейла - как инвестору понять экономику магазина

В модели инвестиционного решения для инвестора логика надёжности сетевого арендатора перестала работать. На рынке, который меняется, стал жёстче и профессиональнее, успешным будет инвестор, понимающий экономику ритейлера.
Разберём, в какие объекты ритейла стоит инвестировать с учётом реальной доходности, заложенных рисков и анализа конкретной локации.

Торговые сети вошли в фазу турбулентности

В ритейле объем розничной торговли за январь-февраль вырос всего на 0,5%.

Индекс предпринимательской уверенности в ритейле понизился до минимального показателя с 2006 г. Его расчет произвёл Росстат на основе данных о складских запасах и мнении самого ритейла о текущем экономическом положении и прогнозах на будущее.

По итогам первого квартала 2026 года большинство предпринимателей из торговых сетей оценивают конъюнктуру как неблагоприятную.

Причинами ими названы сокращение покупательной способности населения, прекращение роста зарплат, увеличение налоговой нагрузки, растущие издержки бизнеса и усиление конкуренции за потребителя.
Даже компании с формально положительной динамикой в фазе турбулентности демонстрируют рост преимущественно за счет продовольственной инфляции, а не органического расширения.

В худшем положении оказались ритейлеры непродовольственных товаров, значительно сократившие офлайн-присутствие и перешедшие в онлайн.

На среднюю торговую наценку конъюнктура рынка при этом не влияет — в первом квартале она составила 28%, и она держится на этом уровне уже более пяти лет. Возможно, это помогает торговым сетям сдерживать цены и справляться с конкуренцией.

Тем не менее, уверенность в будущем у ритейлеров снижается, они сокращают издержки: расходы на персонал, объем складских площадей, замораживают инвестиционные планы и территориальную экспансию.

Традиционные торговые сети снижают число торговых точек и концентрируются на онлайн-доставке.

Оценка экономики конкретного магазина - главное для инвестора

При оценке инвестиционной привлекательности отдельных сетей и магазинов сейчас можно ошибиться.
Кажется, что всё развивается положительно, растёт выручка, магазины работают стабильно, но рынок уже не тот.

По факту происходит замедление роста сетей, заметное снижение открытий новых магазинов и пересборка экономики.
Рынок сменил тактику с экспансии на оптимизацию.

В модели инвестиционного решения для инвестора логика надёжности сетевого арендатора перестала работать.
Экономика конкретной торговой точки становится главной, поскольку сети массово закрывают слабые магазины, режут издержки, борются за ставки аренды с владельцами помещений.

Среди множества вариантов наблюдаем градацию на слабые (будут закрыты), средние (ликвидность снижается) и сильные (их совсем немного).
Риск пересмотра аренды вырос - ошибка инвестора на входе стала дороже.

На рынке, который не падает, но видоизменяется - стал жёстче и профессиональнее, успешным будет инвестор, понимающий экономику ритейлера.
Индивидуальный подход к сделкам инвестора и инвест-брокера заключается в разборе реальной доходности, оценке заложенных рисков и точечном анализе конкретной локации.

Напишите, если рассматриваете покупку помещения с арендатором - сетевым ритейлером, разберём, в какие объекты стоит инвестировать сейчас исходя из всех вышеперечисленных факторов.

• Как инвестору выбрать магазин с «сильным» сетевым арендатором в условиях сокращения ритейла
• Приглашаем пройти диагностику инвестора для объектов с арендаторами, которых нет в рекламе
• Как инвестору в недвижимость правильно взаимодействовать с консультантом
• Про квалификацию инвесторов, сделки с доходной недвижимостью и управление капиталом
• Когда выгодно инвестировать в машино-места и кладовки