Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

Приобретение недвижимости - ответственный шаг для покупателя, к которому необходимо подходить со всей степенью ответственности, т.к. недвижимость может находиться в степени риска, и в дальнейшем её можно будет лишиться.

И не только потому, что объект недвижимости продается мошенниками, но и потому, что есть предпосылки для прекращения права собственности продавца недвижимости и, соответственно, прекращение права собственности покупателя.
Институт добросовестного приобретателя в нашем государстве, к сожалению, действует не в интересах покупателя, а в интересах предыдущих собственников. В том случае, если у Вас не было письменного подтверждения передачи денежных средств в установленном порядке, собственник вправе потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), истребования имущества из чужого незаконного владения, возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; а от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Приобретатель (владелец), как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Проверку юридической чистоты объекта коммерческой недвижимости условно можно разделить на два направления: проверку продавца по сделке и проверку юридической чистоты самого объекта.

Как проверить продавца недвижимости

Собственник и его доверенные лица - это тот круг, который вас должен интересовать более всего. Необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта.

Естественно, максимально осторожным следует быть, если предполагается подписание договора купли - продажи от имени собственника представителем по доверенности. Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана.

Обратите внимание, что представляет из себя собственник - постарайтесь определить на вид, болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям её недействительности).

Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить медицинское учреждение, чтобы получить справку из ПНД и НД.

Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения недвижимости собственником и основания её приобретения.

Если недвижимость приобреталась во время брака и оба супруга имеют на неё права независимо, на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами недвижимости. В противном случае нужно будет делить её с супругом продавца.
То же самое, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами недвижимости.

Ели приобретаемая вами недвижимость досталась продавцу по наследству, обязательно стоить проверить, на каком основании - то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать для определения возможности обращения в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство от других наследников.

В таких случаях есть смысл подписать с продавцом соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть полученной за недвижимость денежной суммы.

Самая типичная мошенническая схема на рынке, как правило, предполагает «срочную» продажу «нечистой» недвижимости (соответственно выгодную цену) и душещипательную историю, объясняющую желание «продавца» быстренько избавиться от недвижимости. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

В последующем выясняется, что недвижимость либо стоит под арестом (снять на время арест для продажи для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых в течение очень не долгого времени узнают правоохранительные органы.
Увы, с развитием современной техники, которая позволяет делать все более качественные фальшивки, схемы с поддельными документами становятся все более распространенными - ни нотариусы, ни регистрационная служба сейчас зачастую уже не могут выявить подделку на глазок, а специальной аппаратуры у этих служб нет.

Это могут быть поддельные решения суда, поддельные завещания, поддельные свидетельства о смерти, а также поддельные инвестиционные договоры, другие документы. Отсудить в дальнейшем такую недвижимость или денежные средства - практически невозможно.

Объектом Вашего пристального внимания должна стать финансовое положение продавца, наличие кредиторской задолжености, взаимоотношения с кредиторами и дебиторами.
Существует риск возможного признания продавца банкротом в процессе сделки (если арбитражный суд вынесет определение о принятии заявления о признании продавца банкротом). В этом случае завершение сделки для покупателя вряд ли произойдёт. Даже если дело о банкротстве продавца будет начато после заключения сделки, то она может быть оспорена как подозрительная (ст. 61.2) или как влекущая за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами (ст. 61.3).

Кроме того, если у продавца конфликтные отношения с кредиторами, существует риск ареста недвижимости по искам таких кредиторов, а также риск дальнейшего обращения взыскания на недвижимость, если у продавца будет недостаточно имущества для удовлетворения требований кредиторов.

Полученный продавцом аванс (задаток) или предоплата по сделке могут уйти кредиторам (возможно, даже принудительно, помимо воли самого продавца), а недвижимость арестована (как следствие - невозможность завершить сделку в ближайшее время).

Арестованная недвижимость подлежит реализации с торгов с целью погашения требований кредиторов. Покупатель не получит ни денег обратно (аванс), ни недвижимости.

• Способы увода недвижимости. Договор купли-продажи
• Как юристы проверяют контрагента и недвижимость в сделке
• Расчет срока окупаемости доходной недвижимости
• Как проверить юридическую чистоту коммерческой недвижимости
• Инвестиции в коммерческую недвижимость: выбор инструментов и обеспечение дохода при минимальных рисках
• Юристы нужны для оценки внутренних рисков агентства недвижимости, а риелторы для продажи недвижимости
• Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость
• Эргономика помещений в технологии продаж недвижимости