Трансформация рынка коммерческой недвижимости, на что обратить внимание инвесторам

Что сейчас, как обстоят дела с инвестициями в коммерческую недвижимость?

Похоже, что времена, когда инвестировать деньги в любую коммерческую недвижимость считалось гарантией получения прибыли, безвозвратно остались в прошлом. Появились новые форматы в сегментах коммерческих помещений, изменились пристрастия потребителей, - всё это не могло не сказаться на доходности объектов.

Трансформация рынка коммерческой недвижимости

Анализ изменившегося рынка коммерческой недвижимости последних лет серьёзно повлиял на представления девелоперов относительно наилучшего использования земельных участков, формата новых коммерческих проектов и даже сменил приоритеты в локации объектов торговли.

В первую очередь речь идёт о наиболее массовом сегменте коммерческих объектов - офисных центрах. Уже с приходом первой волны кризиса в 2009-м году стало ясно, что дефицита офисов класса А больше не будет. Основным форматом в заметно уменьшившихся портфелях инвесторов на десятилетие стал формат В и В+.

Рынок офисной недвижимости активно трансформируется. Прогноз о перенасыщении предложениями офисного рынка в столице сбылся, уменьшились как ввод объектов в эксплуатацию, так и закладка строительства новых.
Дефицита офисов при этом пока явно не ощущается, зато собственники арендных площадей становятся более эффективными в вопросах администрирования. Одновременно остро встал вопрос качественного управления объектами. Большинство управляющих компаний вынуждены были поменять свою кадровую политику и встать на новые рельсы обслуживания бизнес-центров и ТРЦ.

В сложившихся условиях непосредственно арендаторы могут оказывать влияние на условия аренды и выбирать лучшие помещения по лучшим ценам.
Арендаторы чутко реагируют на изменения рынка и ищут лучшее предложение за свои деньги. В торговле они переезжают на первую линию, на неплохие арендные ставки, в офисных центрах - выбивают условия по неповышению ставок на ближайшие год-два.

Внимание, инвесторы: стрит-ритейл уже не тот

Стрит-ритейл значительно сдал свои позиции. Помещения этого формата, которому прочили процветание, проиграл торгово-развлекательным центрам.

Сами ТРЦ стали нести прежде всего развлекательную функцию для посетителей. Они стали местом проведения семейного досуга, что повлияло на распределение кластеров в структуре объектов и породило формат т.н. "островной" торговли, - это конструкции высотой чуть более метра на открытой площади.
В "острова" становятся не только мобильные операторы, бутики, они привлекательны для кафе и даже ресторанов, поскольку здесь проходит главный поток посетителей ТРЦ.

"Якорями" ТРЦ неизменно становятся кинотеатры, которые располагаются на последнем этаже и обеспечивают трафик внутри комплекса.
Основной идеей ТРЦ стала возможность прийти сюда всей семьёй, оставить автомобиль на удобной парковке, приятно отдохнуть и заодно решить любые дополнительные вопросы, будь то покупки или развлечения.
Комфорт посетителей - это решающая причина, по которой стрит-ритейл сдаёт свои позиции. Никто не захочет ходить по пяти разным магазинам в стрит-ритейле, если это можно сделать более комфортно в одном ТРЦ.

Для арендаторов важнейшим делом стало правильно выбрать локацию как самого ТРЦ, так и внутри его, исходя из собственного формата и бизнес-модели.

Внимания инвесторов, пожалуй, заслуживают объекты стрит-ритейла в уникальных локациях с большим естественным трафиком, таких как выходы из метро, крупные транспортные развязки, вокзалы и т.п.

Опыт Wal-Mart применим в России

Самая известная сеть Wal-Mart начинала свою экспансию рынка торговли в национальном масштабе с малых городов. И сегодня в России ситуация способствует тому чтобы повторить этот опыт.

ТРЦ перенасыщены, арендные ставки в крупных городах высоки и затрудняют развитие. Поэтому любой населённый пункт с населением от 50 тысяч становится интересным как якорным арендаторам типа Пятёрочки, так и другим сетевым структурам типа Магнит Косметик или букмекерским конторам, например.
Есть районные станции с хорошим трафиком посетителей, где недостаточно сервиса и торговли.

Естественно, цена входа на данные рынки немаленькая, и цель достижима при серьёзных инвестициях в проекты.
Без консультации специалистов местного рынка, опыта брокеров коммерческой недвижимости, предварительного изучения населённого пункта, трафика и т.д. начинать проект не стоит.

Перспективны в качестве размещения любых форматов федеральные трассы России. Уровень насыщенности предприятиями торговли и сервиса здесь очень далёк от реального спроса.

• Инвестиции в коммерческую недвижимость: выбор инструментов и обеспечение дохода при минимальных рисках
• Тренды рынка недвижимости, важные для девелоперов и инвесторов
• Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость
• Тренды на рынке коммерческой недвижимости или Какая ставка аренды справедливая
• Что нужно знать частному инвестору, чтобы начать инвестировать в недвижимость
• Массовая переоценка коммерческой недвижимости 2023 года, увеличение налоговой нагрузки на торговые центры