Ничтожные и оспоримые сделки

Консультации юриста по защите интересов приобретателя.
Правовая защита добросовестного покупателя, как и его финансы, по - прежнему под угрозой.
Законом сделки, нарушающие закон, назывались юридическим языком ничтожными. Теперь к ним добавились оспоримые сделки. Из последних изменений в законе - поправки относительно недействительных (оспоримых) сделок и сроков исковой давности (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.).

Чем отличаются ничтожные сделки от оспоримых?

Важный признак их отличий - момент недействительности сделки и в сроках их оспаривания по закону.
Большинство ничтожных сделок согласно изменениям в Гражданском Кодексе от мая 2013 года относятся к оспоримым.

То, что ничтожная сделка является недействительной, ясно со времени её совершения и этот факт не нуждается в подтверждении судебным решением. Правовые последствия для совершивших её сторон отсутствуют.
Чтобы признать оспоримую сделку недействительной, необходимо решение судебной власти, а заключенный договор имеет юридическую силу и подлежит исполнению сторонами до вынесения судебного решения.

Простыми словами применительно к сделкам с недвижимостью. Иск о признании сделки ничтожной ранее могло подать в суд любое лицо, даже не имеющее отношения к предмету сделки, если в ходе её совершения имело место нарушение действующего законодательства.
Большое число таких сделок касалось нарушения прав недееспособных лиц, чья недееспособность была подтверждена в судебном порядке до совершения сделки.

Оспоримые сделки чаще всего совершают лица, не способные осознавать значения своих действий (статья 177 ГК РФ). В этом случае необходимо проведение спецэкспертизы.

Нововведение: иск в суд о признании сделки недействительной (как оспоримой, так и ничтожной) может подать только сторона (участник) сделки, заинтересованное в предмете сделки лицо или его законный представитель, например, попечитель.

Срок исковой давности на защите интересов покупателя

Срок исковой давности - один из двух механизмов правовой и финансовой защиты граждан - покупателей. Второй механизм - это квалификация покупателя недвижимого имущества как добросовестного приобретателя.

Законом установлен срок исковой давности для признания сделки недействительной: для оспоримой сделки это один год, для ничтожной - три года с момента исполнения условий договора (для участника сделки), для третьего лица - с момента, когда ему стало известно о заключении договора и проведения сделки.

Изменения в квалификацию притворной сделки по ГК РФ были внесены тогда же в 2013 году ФЗ № 100.
Теперь ничтожной могут признать сделку, совершённую на условиях, не соответствующих условиям, прописанным в договоре.
Так, широко применяемое в последние годы занижение цены продажи недвижимости для уменьшения налогооблагаемой базы может послужить делу признания сделки ничтожной по этому основанию, например, в случае выдачи согласия супруга на продажу жилья, если в согласии не отражена точная цена продажи совместно нажитого имущества.

Добросовестный приобретатель

Гражданский Кодекс РФ, его статья 302 характеризуют гражданина, приобретшего имущество через законную сделку на основании обоюдного волеизъявления сторон по договору купли - продажи, прошедшего государственную регистрацию,- как добросовестного приобретателя.

Однако запрет на изъятие приобретённого законным способом жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение), а также на случаи, когда судом будет доказана продажа имущества по подложным документам.

Законные основания для оспаривания заключенных сделок будут существовать всегда, и стопроцентную гарантию права собственности приобретателя жилья обеспечить вряд ли получиться.

• Форс-мажор для сделок в 2022 году и судебная практика
• Участвую в онлайн-трансляции семинара «Договор аренды»
• Как проверить объект недвижимости и продавца с помощью специальных сервисов
• Как юристы проверяют контрагента и недвижимость в сделке
• Строительство на землях лесного фонда и инвестиции в «природный» отдых
• Когда нет форс-мажора, а собственников помещений можно привлекать к ответственности
• Изъять недвижимость у добросовестного приобретателя недвижимости станет сложнее