Помещение для бизнеса - как подобрать и арендовать без риска

Для бизнеса рано или поздно понадобится помещение, и подобрать его, а главное, правильно арендовать, - часто становится первым серьёзным испытанием для предпринимателя. Здесь мы бескорыстно делимся опытом и даём советы арендаторам коммерческих помещений.

Как подобрать помещение в лучшей локации через брокера

Итак, вы обратились в агентство недвижимости или частному брокеру, чтобы подобрать недвижимость для ведения бизнеса, - будь то офис, магазин или склад.
Подходящие вам объекты в соответствии с обозначенными в техзадании параметрами, в частности мы, предоставляем в отчётах, исчерпывающе описывающих помещения и их локацию.

Описание локации объекта включает в себя:

1. Подробный перечень и детальное описание строений в локации: жилых и административных зданий, торговых центров, инфраструктуры.

2. Подходящие вашему техзаданию свободные объекты в данной локации. Учитывая их площади, тип недвижимости, назначение, тип сделки (в том числе налоговый режим арендодателя) и стоимость. А также ряд других важных параметров: этажность, возможности для разгрузки, тип входной группы, бренды по соседству.

3. Фотоотчет объекта.

Риски для арендаторов в договорах аренды

Вам остаётся выбрать помещение и подписать договор аренды. Если вы решили без чьей-либо помощи подписывать этот важный документ, рекомендуем внимательно изучить риски и взвесить все нюансы договора.
На что нужно обратить внимание, если собираетесь арендовать офис или магазин?

Изучаем предмет договора аренды, если необходимо, вносим в него свои поправки. Вы имеете на это право, составьте протокол разногласий к типовой форме договора от арендодателя, укажите целевое назначение помещения, то есть то, что арендатор собирается в нём открыть. Это важно.

Со стороны арендодателя подписывать договор должен собственник помещения, директор юрлица или их представитель по доверенности. Попросите копию доверенности.

Если помещение нуждается в ремонте, детально прописывайте порядок, сроки его проведения, финансирование сторонами и приёмку.

В идеале, собственник помещения возьмёт на себя согласование вывески, урегулирование споров с соседями и т.п. "внешних" нюансов, касающихся деятельности арендатора.
К таким нюансам можно отнести противопожарную безопасность, страховку помещения, вывоз мусора, маркетинговые (или административные) сборы торговых центров, - если вы арендуете у собственника помещение в их составе.
Порядок их исчисления, способ оплаты, как и других скрытых платежей, - должен найти своё отражение в договоре аренды.

Если в договоре считается приемлемым оплата аренды в привязке к выручке точки (процент от товарооборота), уточните методику вычисления - ежемесячно, раз в квартал или в год? Это имеет значение, если бизнес сезонный и выручка арендатора зависит от этого.

Обязательно отразите в условиях договора аренды ответственность сторон за их нарушения, условия расторжения и передачи помещения по истечении срока аренды.

Арендодатели заинтересованы сдать помещение на возможно более длительный срок, поэтому в ваших руках есть "козырь" в переговорах - предложите зарегистрировать долгосрочный договор аренды, а не на 11 месяцев без регистрации, как это часто делается

Это повысит доверие к вам владельцев помещений, и дополнительно может послужить гарантией того, что арендная плата не будет неожиданно резко повышена.
Индексация ставки аренды применяется (по согласию сторон договора) максимум на 10% в год, или может быть привязана к серьезному изменению курса валюты.

Если у вас и у собственника разные режимы налогообложения (вы являетесь плательщиком налога НДС, например, а он на упрощённой системе), и вы поэтому не получите налоговый вычет, - данный факт можно использовать как аргумент в переговорах для снижения ставки или изменения других существенных условий аренды.

• Брокеры коммерческой недвижимости, как оценить их работу
• Юристы нужны для оценки внутренних рисков агентства недвижимости, а риелторы для продажи недвижимости
• Знаем всё о своих объектах: как успешный брокер экономит время клиентов
• Подбор помещений в Саратове по договору с агентством: мы подберём быстрее
• Почему мы предлагаем не покупать недвижимость, а инвестировать (много раз) с помощью брокера
• Правила инвест-брокера, или в чём суть оффера для инвесторов
• Путь инвестора это цепочка инвестиционных решений, ведущая от инвестиций к девелопменту