Советы арендаторам офисных центров

Новости рынка офисных помещений и советы арендаторам бизнес - центров.
Арендовать офис в Саратове. Как правильно выбрать офис и оформить договор аренды.

При аренде офиса у собственника встает много вопросов, среди которых главные:

- что важно при выборе помещения: отдельный вход, месторасположение офисного центра или наличие лифта и парковки в здании?
- как проверить юридическую чистоту арендуемой недвижимости, какие необходимы документы у арендодателя, как правильно заключить договор аренды офиса?
- как достичь баланса интересов собственника и арендатора, какие права у арендатора и где граница его ответственности?

Рынок офисных помещений

Сегодняшнее состояние рынка офисной недвижимости Саратова подтверждает общероссийскую тенденцию на увеличение инвестиций в торговую недвижимость по сравнению с офисной.
Инвестиции в российскую торговую недвижимость превысили по объёму инвестиции в офисные центры, и у тех бизнесменов, перед которыми встал закономерный вопрос «Покупать офис нельзя арендовать», появились дополнительные возможности для получения дисконта при покупке, а также добиться заметных преференций при долгосрочной аренде офиса.

Нововведения в российское законодательство между тем предлагают расширить права малого и среднего бизнеса при выкупе арендуемых помещений, а при аренде офисных площадей неоспоримым фактом остаётся, что выгоднее снимать офис у собственника в бизнес - центре.
Офисы в составе МФК наиболее востребованы, бизнeс - цeнтры предлагают программы лояльности арендаторам.

При аренде офиса необходимо соблюдение некоторых правил выбора как офиса, так и арендодателя, чтобы достичь определённый баланс между интересами собственника и арендатора.
Безусловно, в современных условиях преимущества по сдаче площадей у бизнес - центров, имеющих возможность выполнить любое разумное пожелание своего клиента. Арендодатели активно привлекают арендаторов, в том числе, созданием оптимальных условий для работы: наличие в бизнес - центре кафе, мини - магазина, клининг - службы или парковки считается обязательной нормой, прежде всего, особенно в Саратове, офисные центры привлекательны для арендаторов парковками.

Обзор законодательства и делового оборота в сфере аренды нежилых помещений не даёт ответа на все вопросы, при аренде достойного офиса встает много вопросов, среди которых главные:

- что важно при выборе помещения: отдельный вход, месторасположение офисного центра или наличие лифта и парковки в здании?
- как проверить юридическую чистоту арендуемой недвижимости, какие необходимые документы у арендодателя, как правильно заключить договор аренды офиса?
- как достичь баланса интересов собственника и арендатора, на что имеет право арендатор и где граница его ответственности?

Планируйте аренду офиса

Начинайте поиск офиса заранее, рассматривайте альтернативные варианты и сделайте достойный выбор.
Итак, прежде всего, планируйте заранее.
Специалисты рекомендуют выходить на рынок за год до истечения существующего договора, ведь Вам понадобится не менее трёх месяцев на поиск помещения и еще время на согласование договора, возможные в таких случаях при переезде отделку или ремонт.

При выборе района расположения офисного центра не стоит зацикливаться на выбранном районе, как и на одном выбранном помещении.
Если есть возможность, держите в запасе еще один - два варианта и ведите с ними параллельные переговоры до достижения коммерческих договоренностей.
Поскольку офис, как правило, является местом встречи с клиентами, то немаловажными являются внешний вид здания, в котором расположен арендуемый офис, способы подъезда и парковки, озеленение прилегающей территории и т.п.
Проанализируйте все имеющиеся у Вас варианты, и сделайте достойный выбор!

Оформление аренды офиса

Юридическая сторона аренды офиса - доверьте её ведение профессиональному консультанту.
Наймите профессионального консультанта и Вы сэкономите существенные деньги и время.
Заключение любого договора требует особого понимания деталей сделки, и договор аренды не является исключением. Кроме того, офисное помещение выбирается по десятку критериев, а его собственник может пожелать включить в договор множество правил и условий.

Консультант нужен не только для подбора помещения, но и для заключения договора аренды на выгодных условиях, а также для выхода из сложных ситуаций, где без посторонней помощи Вы окажетесь в тупике или в проигрыше.

Конечно же, нельзя подписывать договор аренды без внимательного его прочтения и обсуждения с арендодателем наиболее жестких положений, позиция арендодателя по результатам обсуждения Вам будет понятна, и вы будете лучше подготовлены к неблагоприятному сценарию.

Стоит избегать заключения договора аренды, который предусматривает открытый и не ограниченный по сумме перечень операционных расходов, которые обязуется возмещать арендатор.
Для недобросовестного арендодателя такое положение может стать очень удобным механизмом взыскания дополнительных сумм, которые имеют отношение к управлению зданием, но являются чрезмерными.
Часто арендодатель декларирует право арендатора проверять корректность расчета операционных расходов (open book policy).
Однако арендатора проверять расчет операционных расходов не означает права арендатора оспаривать сумму расходов, если все расходы были обоснованными.

Подробно документируйте первоначальное состояние помещений, в котором помещения передаются по акту в начале срока аренды, а также проверяйте соответствие фактической планировки помещений планировке, указанной в договоре. Следование этим правилам позволит избежать претензий недобросовестного арендодателя на этапе возврата помещений в отношении якобы имевших место несогласованных перепланировок или ухудшения состояния помещения.

Не стоит также принимать на себя обязательства по производству ремонтных работ в помещениях по завершении срока аренды, недобросовестный арендодатель всегда оспорит качество работ и удержит страховой депозит. Поэтому при заключении договора всегда пробуйте договориться о том, чтобы вместо производства ремонтных работ арендатор был вправе оставить арендодателю часть страхового депозита.
Следует также провести поиск в правовой базе данных судебных решений по имени арендодателя. Это поможет Вам избежать рискованной сделки.

Баланс интересов собственника и арендатора

Ещё 4 года назад условия диктовал собственник, а арендатору приходилось только их принимать.
До кризиса ситуация характеризовалась как «рынок собственника».
Но последующие экономические сдвиги заставили владельцев изменить политику. В самые пиковые моменты кризиса арендаторы поменялись местами с арендодателями и диктовали свои условия.
Сейчас, когда влияние кризиса минимизировалось, все постепенно возвращается на круги своя, но собственники, наученные горьким опытом, ведут себя более осмотрительно, и существующая ситуация характеризуется как поиск баланса интересов.

Достижение баланса между интересами собственника и арендатора – очень важный фактор для успешного функционирования любого бизнес - центра.
Конечно, собственникам в первую очередь интересны долгосрочные договоры аренды.
К этому пожеланию можно прибавить еще крупного знакового арендатора, стабильную экономическую ситуацию на рынке и – получить заветную мечту каждого владельца бизнес - центра.
Конечно, такой исход немало расходится с фактическим положением дел, и собственнику приходится идти на уступки.
Здесь у арендаторов крупных площадей и появляется возможность получить существенные скидки и преференции.

По статистике, однако, большинство собственников занимают консервативную позицию и стараются более чем на 10% от предлагаемой арендной ставки не опускаться (в докризисные времена такой дисконт мог считаться большим).

Но это справедливо лишь для объектов с хорошими характеристиками. Собственники менее ликвидных объектов более лояльны к арендаторам, и на приличный метраж готовы дисконтировать порядка 20-25 % от заявленных арендных ставок.
Кроме того, собственники готовы выполнять отделку под конкретного арендатора, косметический ремонт, перепланировку и т.д. Они готовы идти на компромисс, чтобы помещение полностью соответствовало требованиям арендатора.

При окончании срока договора аренды также наступает подходящее время получить от собственника некоторые преференции: компания смогла зарекомендовать себя как аккуратного арендатора и теперь ждет симметричного ответа.

По статистике большинство арендаторов БЦ стараются пролонгировать договоры аренды.
Процент расторгаемых договоров, как правило, не превышает 1 - 2%. Однако это не значит, что собственник старается удержать арендатора дисконтами: нынешний спрос вполне позволяет сдавать офисы по рыночной цене, поэтому вопрос преференций переходит в поле тонкой дипломатии.

Консультанты по офисному рынку заявляют, что тенденцией первой половины 2015 года стало желание арендодателей внести в договор дополнения, касающиеся новой арендной ставки.
Это удалось не всем, а поскольку на финансовом горизонте вновь замаячили опасения относительно финансовой стабильности, связанные со сложностями в зоне евро, то для арендаторов вновь актуальным стал пункт в договоре, касающийся определения верхних и нижних границ.

Что касается ситуации, когда договор закончился и требует пролонгации, то здесь примерно половина собственников готовы идти на уступки.
Это связано как с нежеланием приступать к активному поиску новых арендаторов, так и со стремлением к стабильности.
Те собственники, которые более уверенно себя чувствуют и обладают хорошим конкурентоспособным активом, всегда могут найти нового арендатора и на уступки практически не идут.
Ликвидные помещения находят своих потребителей быстро. Впрочем, и менее ликвидные объекты также находят арендаторов, но за более долгий срок.

Когда ставку формирует консультант, то, как правило, он старается не понижать ставку, потому что она сформирована с учетом всех рыночных реалий.
Если же ставку «заказывает» собственник, то консультант, изучив рынок подобных объектов, может порекомендовать снизить ставку, например, под определенного клиента, который проявил интерес к объекту.
Как правило, собственники прислушиваются к мнению консультантов, поскольку нежелание уступать приводит к тому, что объект дольше позиционируется на рынке.

Цель собственника бизнес - центра – сдать имеющиеся у него площади на наиболее выгодных условиях. Основной интерес арендатора – снять максимально хорошее помещение за минимальные деньги.
При этом арендаторам важно минимизировать различные риски, которые связаны с арендой помещения (правовые и финансовые).
В свою очередь, собственник в ожидании нужного арендатора несет убытки по содержанию объекта или теряет деньги, предоставляя скидки.

Если стороны находят взаимоприемлемый компромисс, тогда и достигается баланс интересов.
Как правило, это происходит, когда собственник предлагает комплекс «преимуществ», а арендатор полностью соглашается с таким подходом.

• Тренды на рынке коммерческой недвижимости или Какая ставка аренды справедливая
• Как снизить аренду и оформить отсрочку платежей
• Каким оказался иммунитет к эпидемии у офисной недвижимости