Продажа офисных помещений, 525 кв метров, весь этаж в БЦ Интеграл в Саратове

Продажа офисного 14-го этажа бизнес-центра "Интеграл" на ул Чернышевского в Саратове. Для офиса крупной компании, бэк-офиса банковской, страховой организации или другого вида деятельности.

Магазины по продаже сантехники и электротоваров, желающие арендовать помещение

Предприниматели, торговавшие до этого в Саратове и области исключительно оптом, намерены открыть розничные точки продаж.

Покупка готового арендного бизнеса

Саратов, район не имеет значения, важно содержание предложения


Наш телефон: +7 (8452) 322–622, позвонить (WhatsApp, Viber)

Поиск

 

Некоторые особенности инвестирования на примерах жилой и коммерческой недвижимости

Частные инвесторы по-прежнему могут использовать покупку недвижимости в качестве инвестиционного инструмента в своём личном инвестиционном плане, заработать на недвижимости можно, учитывая некоторые особенности, появившиеся в последнее время.

Недвижимость или банковский депозит?

В первую очередь приходит на ум сравнить доходность вложений в недвижимость с инвестициями в банковский депозит.
Депозит в банке имеет как свои плюсы (в виде прогнозируемой стабильной доходности), так и очевидные минусы. Во-первых, банковский процент будет равен официально признанной инфляции или чуть выше её только в коммерческих банках с высокорисковыми операциями по реинвестированию принятых у вкладчиков средств. Государство готово компенсировать в случае банкротства банка или лишения его лицензии (что случается довольно часто) только часть вклада физлиц в размере миллиона четырехсот тысяч рублей. Во-вторых, деньги с депозита с процентами можно снять только в конце срока депозита, в противном случае проценты на сумму вклада не выплачиваются.

В этом смысле недвижимость выглядит предпочтительнее банковского депозита. Судите сами: недвижимость можно купить в кредит, купленную квартиру можно внести в банк в качестве залога для получения потребительского кредита, то есть живых денег, далее — квартиру можно сдавать в аренду и получать пассивный доход.
По истечении какого-то времени квартира или другая недвижимость может быть продана дороже, она ликвидна, её можно обратить в деньги.

Операционный и дисконтированный доходы от недвижимости

Сравним финансовые результаты от инвестирования в недвижимость разного рода: квартиру в новостройке, на вторичном рынке и коммерческую недвижимость.

Формула расчета финансового результата: складываем сумму продажи с суммой получаемого арендного дохода, из полученной цифры вычитаем сумму эксплуатационных расходов за рассчитываемый период, сумму налогов на имущество. Из полученной суммы вычитаем сумму, затраченную на покупку недвижимости.
Результат инвестирования получен.

Как рассчитать операционный доход?

Из полученной суммы аренды вычитаем стоимость эксплуатационных расходов и сумму налогов. Получаем операционный доход.

Следующим шагом будет поделить величину операционного дохода на стоимость покупки недвижимости и умножить результат на 100 %. Полученный результат в 8-12 % по настоящему времени говорит о выгодности сделанного инвестирования в недвижимость:))
Желаю, чтобы в вашем случае было именно так!

Как ни странно это, может быть, звучит, но финансовый результат от инвестирования в комнату в коммунальной квартире зачастую бывает выше, чем от покупки отдельной квартиры, даже в центре города.
Объясняется этот факт меньшей затраченной суммой на покупку комнаты по сравнению с квартирой и сопоставимой ценой, за которую её можно сдать (например, нескольким студентам-девушкам, снимающим жильё вскладчину).
Операционный доход от сдачи в аренду комнаты будет сопоставим и даже больше процента по банковскому депозиту. Конечно, комната должна быть расположена в «правильном» месте, интересном для квартиросъёмщиков, и у вас должны быть хорошие отношения с соседями по коммунальной квартире, иначе комната будет пустовать чаще чем сдаваться:))

Инвестирование в долевое строительство

Инвестиции в жилую недвижимость предпочтительнее для частных инвесторов тем, что эксплуатационные расходы здесь ниже, чем в сфере коммерческой недвижимости (расходы на содержание плюс налог на имущество), хотя если инвестировать в незавершенное строительство многоквартирного дома по договору долевого участия, к дополнительным расходам добавятся взносы на хознужды и оплата квартплаты при вводе дома в эксплуатацию. Не стоит забывать, что с этого года вводится коэффициент на имущество, учитывающий количество жилых квартир у человека.

Покупать квартиру в новостройке имеет смысл, когда вы уверены в репутации застройщика, и риск того, что строительство будет заморожено, а застройщик объявит себя банкротом, равен нулю. Хотя на все 100 % поручиться нельзя в любом случае.

Пример расчета доходности инвестиций в новостройку:

Берем сумму, затраченную на покупку, допустим, вы купили квартиру по договору долевого участия, заплатив застройщику сразу всю сумму, пусть два миллиона рублей, за квартиру у надёжного застройщика в центре города на стадии начала строительства.
Проходит несколько лет (возьмем три года) до сдачи дома в эксплуатацию, и застройщик, а вместе с ним и вы, можете продавать квартиру в готовом доме уже по цене в три миллиона. Доход от вашей инвестиции можно вычислить, если из суммы продажи квартиры (3 миллиона) вычесть сумму, за которую квартира покупалась (два миллиона), затем поделить полученный результат на произведение суммы покупки (2 миллиона) и срока строительства (3 года) и умножить частное отделения на 100 %.
В нашем примере получается 17 % от вложенных средств.

Квартиры на первых этажах под нежилое.

Есть распространенное мнение, что выгоднее покупать квартиры на первых этажах и переводить их затем в нежилой фонд, чтобы продать дороже как коммерческую недвижимость или сдавать в аренду.

Есть и здесь свои «подводные камни». Во-первых, с переводом в нежилой фонд могут случиться непредсказуемые сложности из-за быстро меняющегося законодательства, во-вторых, спрос на коммерческую недвижимость сейчас не подстёгивается деловой активностью предпринимателей, как несколько лет назад, и цена коммерческих помещений в некоторых случаях сопоставима с ценой квартир в этом доме, а из нежилых помещений собственники делают апартаменты.

Перед покупкой нежилого помещения нужно изучить ситуацию в выбранном сегменте, оценить все возможные риски, а лучше поручить это сделать профессиональному консультанту или риэлтору с опытом работы на локальном рынке недвижимости не менее 10 лет.
Специалист сможет правильно оценить локацию выбранного объекта, учитывая такие показатели, как проходимость, уличный трафик, конкурентную среду, и дать свои рекомендации относительно приемлемой цены покупки, оценить срок окупаемости и ликвидность коммерческого объекта в будущем.

Покупка доли в коммерческом объекте

Выглядит в некоторых моментах предпочтительнее покупки отдельного помещения, поскольку это инвестирование в общедолевую собственность торгового, офисного центра или другого коммерческого объекта.
Прежде всего, доля в коммерческом объекте в абсолютном выражении меньше цены покупки отдельного помещения, а также свою часть в коммерческом объекте сдать в аренду легче из-за конверсии посетителей крупных центров по сравнению с отдельными помещениями.

Есть и здесь свои нюансы, не соблюдать которые опасно. Доля в коммерческом объекте сродни комнате в коммунальной квартире, все действия по распоряжению своей долей необходимо будет согласовывать с другими «дольщиками», и от их хорошего отношения многое будет зависеть, поэтому, есть необходимость закрепить свои права письменным соглашением.

При определении доходности помещений в составе бизнес-центров используется такой термин, применяемый оценщиками, как метод дисконтированных арендных потоков, или «дисконтированный доход».
Суть его в том, что деньги, полученные в качестве арендных платежей через год, «неравноценны» деньгам, затраченным собственником сейчас, арендные платежи должны обеспечивать доходность выше ставок банковского депозита.

Формула его расчета: делим единицу на сумму 1 и ставку дисконтирования в степени n, равной количеству лет в рассчитываемом периоде времени.
На величину дисконтированного дохода влияет степень заполняемости сдаваемых помещений арендаторами, она с годами уменьшается, что вызывает необходимость повышения арендных ставок для сохранения приемлемого для собственника уровня операционного дохода.

Таким образом, при решении инвестировать в коммерческую недвижимость, нужно обязательно провести исследование рынка в выбранном сегменте, чтобы оценить сложившуюся ситуацию, попросить специалистов рассчитать предполагаемую доходность на основании данных по наполняемости бизнес-центров, например.
Знания и компетенции профессионалов будут незаменимы, поскольку данные по заполняемости коммерческих объектов арендаторами, как и информацию по результатам совершенных сделок в открытых источниках вы вряд ли найдете.

Думайте сами, считайте с нами

Покупка квартиры на первичном рынке у застройщиков, либо инвестиции в коммерческую недвижимость, дают вам шанс заработать и получить доход. Многое будет зависеть от репутации застройщика и ликвидности коммерческого объекта.
Покупать же жильё на вторичном рынке целесообразно лишь в двух случаях: для собственного потребления, так сказать, или если у вас есть на примете арендатор, готовый надолго снять у вас жильё и имеющий для этого финансы.

Сергей Бакулин

27.03.2016 г.

© Mioni Consulting.
Разрешается перепечатывать с размещением гиперссылки на страницу с оригинальным текстом или на главную страницу сайта mioni.ru.

Поделиться в соцсетях:

 

Возможно, вам будет интересно:

 

 

База спроса

 

Наш телефон:
+7 (8452) 322–622

Позвонить
WhatsApp
Viber

 

 

 

Консультационные, маркетинговые услуги в сфере недвижимости и строительства Саратовской области. Посреднические и риэлторские услуги по покупке, продаже, аренде жилой и коммерческой недвижимости, продаже, аренде готового бизнеса. Оформление документов, сопровождение сделок.
Карта сайта. Правила пользования.

12+
Обращаем ваше внимание на то, что данный интернет-сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) Гражданского кодекса РФ.
Для получения подробной информации, обращайтесь по телефону: +7 (8452) 322-622.

SSL

Разработка и поддержка: Dominus at 2007-23.