Научим как заработать: построить склад для ритейла или магазин «под ключ» для торговой сети «Светофор»

Рынок складов (как и услуг логистики, ритейл России в целом), как наиболее гибкий сегмент коммерческой недвижимости, активно эволюционирует.
А на изменениях всегда можно заработать, предоставляя бизнесу в аренду помещение или разработав целый инвестиционный проект.

Заработать на складах для ритейла

Спрос у ритейла на новые форматы складов мотивирует инвесторов.
Дело в том, что рынок складов и услуг логистики России, как наиболее гибкий сегмент коммерческой недвижимости, активно эволюционирует.
К новым форматам складской недвижимости, пользующимся спросом у ритейла, внимательно присматриваются инвесторы.

Главный заказчик нового строительситва, ритейл, формирует устойчивый спрос на новые форматы складов.
Уже не только в столичном регионе отмечается устойчивая тенденция на рост доли складских площадей, построенных в формате build-to-suit.

Компания-ритейлер строит с помощью девелопера склад по индивидуальному проекту в соответствии с логистической моделью и при этом привлекает внешнюю организацию для технического надзора за строительством. В результате ритейлер получит именно тот склад, который именно ему нужен.

В общей структуре спроса на рынке преобладает аренда. Основной заказчик это продовольственный ритейл, - компании федерального масштаба и локальный бизнес.

Логистика ритейла меняется, появляются склады формата кросс-докинг, отформатированные под нужды заказчика доки - вытянутые помещения с шириной до 30 м, позволяющие быстро перераспределять товар внутри.

Изменения спроса четко фиксируются девелоперами в регионах и могут стать толчком для спекулятивного строительства оптово-распределительных центров.
Вакантных площадей в складских терминалах меньше, чем в офисном или торговом секторах.
Инвесторов, готовых инвестировать в коммерческую недвижимость как объект арендного бизнеса, становится всё больше.

Качественные складские комплексы с арендаторами - это хорошие объекты для инвестиций.
Заработать на складах для ритейла можно следующим образом. Склады, построенные в последние годы на заказ, показывают доходность 12% в год на вложенные деньги и окупаются уже через 8 лет.

В регионах явно ощущается острая нехватка качественных складов. Медленные темпы их строительства и ввода могут объясняться низкими арендными ставками.
Изменилась структура спроса на склады. Если раньше крупные девелоперы возводили объекты для 300 больших компаний-потребителей, то сейчас ощущается спрос на предложение малой площади (2,5-4,5 тысяч кв. метров) по адекватным ставкам для небольших компаний-арендаторов.

Тренд региональных рынков складов в целом формируется под влиянием федеральных ритейлеров и e-com (электронной коммерции), обеспечивает вовлеченность игроков и инвесторов. Ритейлеры охотно вступают в диалог с девелоперами, в том числе региональными, изучают новые форматы и ищут пути развития вместе с банками и консультантами.

Строительство магазина «под ключ» для сети «Светофор»

Строительство торговых помещений для ритейла в регионах не отличается масштабами как у складских терминалов, поскольку малоинтересно в спекулятивных целях.
Рост ставок аренды ограничивается уже имеющимся на местах готовым предложением и ростом количества сделок по принципу «built-to-suit».
Ситуацию частично может изменить выход на региональный рынок игроков формата «жёсткий дискаунтер», таких как сеть «Светофор» например.

Сеть меняет привычный стандарт отношений продавец-покупатель (применяемый принцип работы магазина это самообслуживание) для достижения максимально низкой цены на реализуемый товар. В ущерб привычным для покупателей комфорту и приятной обстановке магазины способны за счет минимальной торговой наценки обеспечить цену товара ниже на 20% чем у других ритейлеров.

Торговые помещения, площадью в среднем 1000 кв м, используемые сетью, максимумально аскетичны по внутренней отделке, что может удешевить строительный проект.
Большое внимание дирекцией регионального развития уделяется расположению магазина для удобства покупателей и привлечения трафика.

Сеть ведёт при этом честную игру с поставщиками, не отличающуюся бонусами и привилегиями, зато обещающую стабильность долгосрочных деловых отношений.

С арендодателями заключаются долгосрочные (до 15-ти лет договоры аренды), что в наше время может считаться подарком владельцу помещения и гарантией успешности арендного бизнеса.

Строительство магазинов «под ключ» для успешной торговой сети может стать началом успешного бизнеса для инвесторов и девелоперов на местах.

При этом продуктовый ритейл обязательно покажет себя надежным заказчиком строительства магазинов-дискаунтеров «под ключ» (built-to-suit).
Перед сетью стоит задача расширить своё присутствие в регионах, и воспользоваться ситуацией - это реальный шанс для успешного девелоперского проекта.

Сеть «Светофор» для развития в Саратовской области рассматривает города Саратов, Энгельс, Балаково, Вольск, Ртищево и Пугачев.

Какие помещения интересны магазинам «Светофор»:

- расположение в населенных пунктах и вблизи оживленных автодорог;
- наличие парковки не менее чем на 30-40 автомобилей единовременно;
- площадь торгового зала от 800 до 1200 кв.м.;
- достаточная для работы высота потолков (от 4-х метров);
- полы ровные, единого уровня, антипылевые, моющиеся, выдерживающие нагрузку 3 т./кв.м (мраморная крошка/бетонные полы с полимерным покрытием/топинговые полы) по всем помещениям
- наличие необходимых коммуникаций (воды (холодной и горячей), канализации);
- наличие отопления и кондиционирования воздуха (температура в помещении не менее +18°С в зимний период);
- электроснабжение мощностью не менее 40 кВт;
- возможность размещения холодильной камеры размеров 8%-10% от площади помещения;
- соответствие помещения требованиям пожарной безопасности, наличие пожарной сигнализации и т.д.;
- наличие вентиляции;
- наличие документов, необходимых для того, чтобы сдать помещение магазину-дискаунтеру и для проведения государственной регистрации долгосрочного договора аренды (свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт на площадь, соответствующую площади арендуемого помещения и др.).

Интересны подробности, детали инвестиционного проекта и места новых локаций магазинов сети?

• Почему мы предлагаем не покупать недвижимость, а инвестировать (много раз) с помощью брокера
• Купить недорого топовый этаж бизнес-центра с видом на Волгу