Варианты инвестирования в недвижимость

Если в инвестиционном портфеле присутствуют несколько слабо коррелирующих классов активов, то это способствует снижению риска инвестиций и повышению доходности в долгосрочной перспективе. Недвижимость как раз и является тем слабо коррелирующим с акциями и облигациями активом, который улучшает прогнозную доходность портфеля инвестиций. Рассмотрим варианты инвестирования в недвижимость.

Опыт показывает справедливость этого тезиса даже в период, неблагоприятный для рынка недвижимости в середине 2000-х годов в США.

Доходность инвестирования в недвижимость слагается из двух параметров: роста и составляющей дохода. Долгосрочная доходность инвестиций в недвижимость США по результатам её изучения начиная с середины 1930-х годов сопоставима с доходностью американского фондового рынка (вплоть до середины 2000-х, когда стоимость недвижимости в США существенно снизилась).

Составляющие доходности

Обусловлена поступлением арендных платежей и показывает стабильность на протяжении десятилетий её изучения. Средний показатель доходности недвижимости в США от арендных платежей около 7 % плюс-минус процент за десятилетие.

Доходность недвижимости от её капитализации в разные десятилетия варьировала от - 0,3 % в 1930-е годы до 1,8 % в 2000-е.
Общая доходность инвестиций в недвижимость, таким образом, была не ниже чем 5,5 %, а на протяжении двух десятилетий с 70-го по 90-й годы двадцатого века была больше 10% (отчёт Brandes Investment Institute).
Долгосрочные показатели доходности данных инвестиций были на протяжении более чем семи десятилетий сопоставимы с общим рынком акций (9,2%) и стабильно намного превышали уровень индекса потребительских цен (инфляцию) в 3,2 %.

Контракты по долгосрочной аренде коммерческой недвижимости предполагают заложенную величину инфляции исходя из уровня роста цен. Возможность повышать арендную ставку со стороны владельцев делает инвестиции в недвижимость защищёнными от инфляции активами в общем портфеле.
Официальная статистика показывает доходность жилой недвижимости в США на уровне более 3 % длительное время (десятилетия), что соответствует темпам инфляции в стране.

Инвесторам не следует упускать возможности как владеть жильём, так и инвестировать в коммерческую недвижимость в своём долгосрочном инвестиционном плане.
Стабильность на большинстве рынков недвижимости потенциально гарантируется ростом населения планеты и ограниченностью земельных ресурсов для строительства. Эти два фактора в будущем создадут основания для резкого роста цен на недвижимость в регионах, где будут открываться перспективные производственные кластеры и создаваться рабочие места.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость возможны в виде прямых инвестиций, через партнерства с ограниченной ответственностью (т.н. "косвенные" инвестиции) и через инвестиционные трасты недвижимости (REIT).

Прямые инвестиции в недвижимость

Среди плюсов прямых инвестиций в первую очередь стоит отметить полновесный контроль над объектом инвестиций. Это управление арендными отношениями, коммерциализация, маркетинговые шаги по оптимизации издержек и решение о продаже. Именно поэтому здесь возможно получить максимальную доходность, однако это требует от владельца опыта в управлении недвижимостью и знания рынка. Неблагоприятная ситуация на рынке может сделать продажу менее прибыльной.

Инвестиции в партнерства

Обеспечивают хорошую доходность в случае наличия опыта у партнеров в операциях с недвижимостью, однако акции таких партнерств, как правило, неликвидны.

Инвестиционные трасты недвижимости

Фонды (трасты) недвижимости представляют собой портфели из квартир, гостиниц, торговых центров, промышленых зданий и других объектов, сдаваемых в аренду. Портфели эти обращаются свободно на фондовой бирже.

Существует некоторое количество индексных фондов трастов недвижимости с гарантированной диверсификацией по всему рынку трастов недвижимости.
Рынок REIT обеспечивает хорошую ликвидность паев трастов недвижимости из-за роста количества фондов в разных сегментах рынка по всей стране и популярности у инвесторов.

Однако инвесторы не принимают участия в управлении трастами и за администрирование и управление своим паем им приходится платить. Цена паев трастов недвижимости бывает сильно волатильна и может не отражать реальную стоимость недвижимости.

• Стартапы для краудинвестинга частных «физиков» в недвижимость
• Трансформация рынка коммерческой недвижимости, на что обратить внимание инвесторам
• Инвестиции в коммерческую недвижимость: выбор инструментов и обеспечение дохода при минимальных рисках
• Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость
• Расчет налогообложения коммерческой недвижимости и способы снизить налог
• Про доходность инвестиций в коммерческую недвижимость России
• Расчет срока окупаемости доходной недвижимости
• Желающие открыть ПВЗ Авито смогут это сделать технологично