Этапы становления рынка торговой недвижимости Саратова

Первые признаки и этапы формирования рынка торговой недвижимости в Саратове в начале нулевых можно связать с появлением устойчивого спроса на торговые площади среди федеральных торговых операторов (в основном продовольственных сетей), когда начало расти предложение торговых площадей за счёт реконструкции старого жилого фонда, перепрофилирования производственных помещений в торговые и строительства новых торговых объектов.

Реконструкция и редевелопмент на заре становления рынка

Ещё десять лет назад о сложившемся цивилизованном рынке торговой недвижимости в Саратове нельзя было говорить.

С перепрофилированием производственных помещений под торговые, как и со строительством на их территории новых объектов торгового назначения специалисты связывали главные надежды по увеличению качественных торговых площадей в Саратове.
Эта оценка была основана на нескольких фактах: в центре города, где пересекались потребительские потоки, отсутствовали свободные площадки под строительство, а стоимость расселения всегда самая высокая в городе.

В 2004 году Саратов характеризовался как город с относительно невысокой покупательской способности населения. Отсюда следовало слабое развитие рынка розничной торговли в регионе.

Однако общее количество населения, приближающееся к миллиону, положительная динамика заработной платы и стабильный рост объема розничной торговли и общественного питания - это определенные перспективы в плане развития рынка торговой недвижимости Саратова. Об этом свидетельствует и возросший в начале нулевых годов интерес к региону со стороны крупных федеральных инвесторов.
На рынок Саратова планировали выйти компании METRO и IKEA (в результате работает только первая). Специалисты на тот период времени относили Саратов к городам со средним потенциалом в плане строительства современных крупноформатных торговых и торгово - развлекательных центров и прогнозировали стабильное развитие рынка торговой недвижимости в связи с ожидаемым увеличением спроса на качественные услуги.

Структура рынка торговой недвижимости начала меняться вместе с ростом этого спроса вначале через укрупнение торговых форматов, - первый торговый центр современного формата был построен в Саратове в 2004 году.

Большинство построенных торговых объектов между тем не отвечали целому ряду требований современного торгового центра.
Это были несоответствие в архитектурно - планировочных решениях, отсутствие концепции и непродуманный состав арендаторов, недостаточный набор функций арендаторов и покупателей, а также низкий уровень маркетинга и отсутствие парковочных мест, что не позволяло большинству саратовских объектов относиться к центрам торговли современного формата. Классифицировать как торговый центр можно было ТЦ Форум, Галерею «Каштан», ТЦ Поволжье. ТЦ Аврора, запущенные до 2005 года и считавшиеся первыми торговыми центрами современного европейского уровня, однако, по оценке независимых специалистов, и их концепция была не лишена ряда ошибок.

Тогда в городе отмечался дефицит качественных торговых площадей, проведённые исследования поведения покупателей свидетельствовали о появлении тенденции увеличения доли потребителей, посещающих торгово - развлекательных центров, в то время как доля совершающих покупки на вещевых рынках очевидно снижалась, и эта тенденция не была связана напрямую с уровнем доходов населения, а была свидетельством востребованности на рынке потребителей цивилизованных форматов торговли.

Торговая недвижимость Саратова после кризиса 2008 года

В 2008 году рынок торговой недвижимости Саратовской области, как и всей России, восстанавливался от последствий кризиса, его развитие в последующие три года обусловливалось прежде всего макроэкономическими причинами, применимыми для всей экономики, а также конъюнктурой рынка региона в целом.
Тем не менее, насыщенность торговыми площадями Саратова при численности постоянного населения что - то около 830 тысяч постепенно росла и составляла в 2011 году уже 180 кв.метров на 1000 человек, хотя в других городах - миллионниках этот показатель превышал 400 кв.метров на одного проживающего в городе.

Двухэтажный торговый центр «Триумф Молл» площадью 59 300 кв. метров был открыт 15 декабря 2010 года, - к этому времени относится и первый опыт проникновения в регион сетевых операторов retail– и fashion - направлений.
Экспансия первых в наш регион характеризовалась первыми примерами строительства новых отдельно стоящих гипермаркетов, т.н. формата big box, то вторые, fashion - операторы, стремились заходить только в качественные торговые проекты с профессиональной концепцией, остерегаясь загородных ритейл - парков.

В 2012 году наметилась положительная динамика развития рынка торговой недвижимости.
После кризиса он восстанавливался более быстрыми темпами, чем рынок офисной и жилой недвижимости. Рос спрос со стороны торговых операторов на качественные проекты и площади, прогнозировался рост ставок аренды торговых площадей в качественных ТЦ с хорошей локацией.

Можно было ожидать выход в регион и федеральных игроков - крупных девелоперов, тогда же о себе заявили и местные игроки, и девелоперы рынка, от которых стоило ждать новых проектов, например компания ТЦ – Поволжье в марте 2012 года открыла новый для города формат торгового центра – шопинг центр «СИЕСТА». Спрос на участки с хорошей локацией под строительство ТРЦ вырос именно тогда, с проявлением активности местных игроков.

Тем не менее, но ранее 2013 года в Саратове не открылся ни один новый качественный ТРЦ. Операторами, которые как в то время, так и сейчас продолжат активное развитие на нашем рынке, по - прежнему останутся продуктовые гипермаркеты и операторы общепита.

Тенденции рынка торговой недвижимости на неблагоприятном макроэкономическом фоне

В третьем квартале 2014 года тенденции рынка торговой недвижимости не изменились. Выйдя на первый план, макроэкономические факторы оказывали все больше влияния на его развитие. При этом значимость локальных становится менее заметной. Даже дефицит предложения, наблюдающийся в отдельных сегментах, уже не приводит к росту цен. Отношение игроков рынка к перспективам его развития остается пессимистичным.
Финансовый кризис сказался как на торговых операторах, которые потеряли клиентов, так и на торговых центрах, многие из которых потеряли часть арендаторов и вынуждены идти на уступки оставшимся. Простая цепочка: в результате кризиса доходы людей уменьшились – покупательская способность сократилась – выручки арендаторов упали – аренда снизилась. Такая ситуация характерна для недавно открывшихся торговых центров в спальных районах или может быть связана с изначально неудачным выбором якорных арендаторов, не учитывающим местные особенности потребительского рынка.

Подводя итоги, надо отметить, что, несмотря на то, что факторы локального рынка говорят об определенной степени дефицита предложения в отдельных сегментах рынка торговой недвижимости, макроэкономический фон сегодня остается неблагоприятным. На рынке сохраняется состояние неопределенности, а основные его показатели, влияющие на спрос, стагнируют или снижаются.
На этом фоне высока вероятность того, что динамика цен в ближайшей перспективе останется отрицательной. Корректировки в различных сегментах могут составить от - 5 до - 15 %.
Что касается тенденций, они связаны в основном с выходом на региональный рынок и развитием многих федеральных сетей mass - market. Возврат рынка к положительной динамике и приоритету локальных факторов будет возможен только после нормализации общей ситуации в экономике страны и возобновления её развития.

• Супермаркеты, их история и ближайшее будущее
• Инвестиции в торговые помещения жестких дискаунтеров в столицах выше чем в регионах
• Забудьте слово "ходить", когда речь идет о запасании продуктами
• Индустриальный туризм в саратовской глубинке