Как проверить застройщика

Информационно-справочный материал, информация взята из открытых источников для специалистов отрасли.
Данный материал носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) Гражданского кодекса РФ

Полезная информация для покупателя перед покупкой квартиры в новостройке
Комплексная проверка застройщика как юридического лица.

При поиске и подборе квартиры в новостройке вы непременно столкнётесь с различными юридическими лицами разных сфер деятельности.
Это могут быть как девелоперы (инвесторы) строительных проектов, строительные организации (генеральные подрядчики и субподрядчики), а также риэлторские организации, уполномоченные продавать новостройки.
То есть юридические лица на первичном рынке жилья отличаются своим участием в общем процессе: одни проектируют, строят жилые дома и целые кварталы, другие выполняют отделку, оборудуют новостройки коммуникациями и выполняют отделочные работы, ещё одни выполняют посредническую роль при продаже незавершённого жилья на этапе строительства и готового жилья после сдачи домов в эксплуатацию.

Соответственно, одним вам придётся заплатить полную стоимость квартиры, а другим лишь стоимость посреднических услуг (комиссионные, например, за подбор квартиры и за сопровождение по юридическому оформлению покупки).

Однако проверять юридическое лицо следует в любом случае, не стоит надеяться, что, например, покупая квартиру в новостройке через риэлторское агентство, можно доверить проверку чистоты сделки риэлторам полностью.
Нужно понимать, что главная цель риэлторов - это найти покупателя на жильё, и никакой ответственности за действия (чаще бездействия) застройщика они нести не могут.
Поэтому необходимо, покупая квартиру через посредническую организацию, сначала проверить юридическое лицо компании - застройщика и последующих владельцев прав (прав требования), а во вторую очередь - посредническую организацию или агентство недвижимости.

Сложнее, несомненно, будет провести комплексную проверку строительной (девелоперской) компании, но работа эта полностью оправдана, ведь именно ей вы заплатите полную стоимость квартиры, а не 3 - 6 процентов стоимости жилья, как риэлторам.

К основным мероприятиям по комплексной проверке юридического лица относят:

- проверку деловой репутации компании, стиля и методов работы на рынке строительства жилья в регионе;
- посещение строительной площадки и офиса компании;
- проверка финансового состояния организации;
- общение с персоналом компании.

Для выполнения части указанного вам несомненно пригодятся здравый смысл и коммуникативные способности, умение общаться. Для выполнения же некоторых действий понадобится помощь сторонних специалистов (таких, как независимый эксперт, может даже - риэлтор, строительный эксперт, бухгалтер - аудитор, а также специализирующийся на строительстве юрист).
Их услуги, конечно, будут недёшевы, но расходы эти наверняка не будут напрасными и помогут избежать более крупных потерь в дальнейшем!

Изучаем деловую репутацию компании

Любая строительная фирма, построившая хотя бы один дом, уже обладает активами - материальными и нематериальными.
Материальными активами являются финансовое состояние компании, её платёжеспособность, проверить её конечно нужно доверить профессионалу. Нематериальные же активы - деловую репутацию, вы можете исследовать и сами, используя официальные и открытые источники информации.

В открытом доступе имеется информация о деятельности недобросовестных застройщиков, так называемые "чёрные списки" строителей, интернет - форумы обманутых дольщиков и анализ судебных исков к застройщикам и руководителям строительных фирм - генеральным и субподрядчикам.

Посещаем стройплощадки

Посещение уже построенных объектов и стройплощадки выбранного вами дома дадут вам много дополнительной информации о компании - застройщике.
Негласная экспертиза качества строительства, соблюдение строительных норм и правил на стройплощадке, хотя бы и в виде визуального осмотра, многое скажут и неспециалисту.
Показателями могут служить такие факты, как применение труда подсобных рабочих - гастарбайтеров, износ строительной и автотехники, система организации работ на стройплощадке, её охрана, наконец.

На площадке стоит побывать минимум дважды: сначала с представителем компании - застройщика, а другой раз - самостоятельно для сбора полной информации.

В беседе с руководителями низового звена (мастером или бригадиром, прорабом) можно получить сведения не только о самой компании, но и о других участниках строительного процесса, например, инвесторах, цены за квадратный метр у которых могут оказаться куда привлекательнее предложенных вам застройщиком.

Информация о других участниках инвестирования строительства доступна также в исходно - разрешительной документации, которая предоставляется застройщиком.
В ней можно почерпнуть для себя координаты инвесторов (соинвесторов и генинвестора), заказчиков (инвесторов - заказчиков, или заказчиков - застройщиков), подрядчиков, а также оптовых покупателей, уже выкупивших часть объёмов.
Могут быть также обозначены посредники, взявшие квартиры на ответственную или простую реализацию.
Может выясниться, что застройщик уже и не владеет большинством квартир в доме, они уже проданы или никогда ему не принадлежали.

Разговоры с жильцами уже заселённых домов помогут выяснить, как выдерживались застройщиком сроки строительства и были ли соблюдены его финансовые обещания покупателям по окончательной цене жилья (за квадратный метр общей площади, например), были ли требования по дополнительным выплатам на момент сдачи дома.
Учтите, что то же самое может коснуться и вас.

Нелишним будет и посещение местной администрации - чиновники в её отделе по капитальному строительству могут дать вам ценную информацию об интересующем вас застройщике или сообщить координаты лиц, кто может это сделать.

Проверяем финансовое положение компании и её платёжеспособность

Для начала: вам потребуется обзавестись копиями учредительных документов компании.
К их числу относят: свидетельство о государственной регистрации предприятия (старого и нового образцов), устав и учредительный договор.
Для ЗАО и ОАО, кроме того, проспект эмиссии акций. Много полезного скажет о компании выписка из ЕГРЮЛ (единого государственного реестра юридических лиц), где отражаются все изменения в уставных документах и среди учредителей. Эту выписку вы можете получить самостоятельно в налоговой инспекции в течение недели.

Грамотно оценить финансовое положение интересующей вас организации на основе перечисленных документов сможет частный специалист.
Обращаться в специализированное консалтинговое агентство есть смысл, если только вы приобретаете дорогое эксклюзивное жильё.

Специалист на основе исходной информации проведёт экспертизу и выдаст вам отчёт о финансовом положении компании, учитывая следующие параметры:

- анализ открытых бухгалтерских документов;
- стоимость и структура активов компании;
- стоимость и структура собственного и привлечённого капитала;
- структура доходов и расходов;
- анализ инвестиционного портфеля;
- стиль и политика финансовых операций.

Общение с персоналом компании

Через контакты с рядовыми сотрудниками компании - застройщика вполне возможно получить общее представление о работе всей организации.
Нужно проявить активность в общении с представителем компании на стройплощадке и направить русло беседы в нужное вам русло. Задавая косвенные вопросы, вы получите нужную вам информацию или поймёте, где её добыть.

Имеет смысл выйти напрямую на руководителя фирмы, сделав, например, определённое деловое предложение, напрямую не касающееся покупки квартиры.
Например, можете предложить директору взять в зачёт стоимости покупаемой квартиры стройматериалы, якобы имеющиеся у вас, или квартиру в другом городе.
Завязав деловые переговоры, вы сможете получить доступ к коммерческим делам компании и понять состояние дел в ней.
Через секретаря или других сотрудников вы можете узнать также о хобби или пристрастиях руководства компании, что даст вам возможность наладить неформальное общение.

• Как проверить юридическую чистоту коммерческой недвижимости
• Как проверить объект недвижимости и продавца с помощью специальных сервисов
• Застройщики видят будущее продаж новостроек за агрегаторами, а тем временем риэлторы продают больше квартир