Расчет срока окупаемости доходной недвижимости

Доходная недвижимость – объекты недвижимости жилого и нежилого назначения, которые приносят доход своему владельцу в виде арендной платы.
Этот вид инвестиций в последнее время становится альтернативой банковским депозитам, облигациям и прочим инструментам фондового рынка.

Расчет доходности и окупаемости недвижимости

Правильные расчет доходности и срока окупаемости недвижимости поможет выбрать оптимальный объект для покупки с учетом его рисков.

Самым первым и наиболее популярным способом расчета остается простой метод.

Его суть заключается в формуле:

[Срок окупаемости] = [Стоимость покупки] / [Чистая прибыль в год]

Соответственно, формула расчета уровня доходности, применяемая для сравнения с другими объектами инвестиций:

[Доходность объекта] = [Чистая прибыль в год] / [Стоимость покупки]

Со стоимостью покупки вопросов не возникает, но при расчете чистой годовой прибыли могут возникать ошибки от неучтенных расходов до непредвиденных рисков простоя и снижения арендной платы.

[Чистая прибыль в год] = [Валовой доход плата] – [Потери] - [Операционные расходы]

Валовой доход представляет собой сумму потенциальных арендных платежей за год, указанных в действующем договоре аренды, либо потенциальных, рассчитанных на основе анализа рынка.

Потери обусловливают разницу в сроках окупаемости

Потери – это сумма недополученного дохода, связанного с простоем объекта без арендаторов, невзысканных арендных платежей ожидаемого снижения ставки аренды.
Например, загрузка жилья для краткосрочной аренды меняется в зависимости от сезона – от 30% до 95%.

Для магазинов на первых этажах формата «street retail» уровень загрузки может сильно отличаться от 30% в небольших удаленных поселках и районах с низкой плотностью населения до 99% в густонаселенных районах или исторических местах с высоким трафиком.
Именно фактор потерь обусловливает разницу в сроках окупаемости объектов в разных местах города – от 4 до 17 лет.

Чем более оживленное место, тем выше ставка аренды, тем выше спрос на него – арендаторы встают в очередь, тем меньше риск простоя, тем выше цена объекта и дольше срок окупаемости.

Операционные расходы включают в себя постоянные и переменные издержки.

Переменные издержки, связанные с использованием недвижимости, при долгосрочной аренде исключаются из базовой арендной платы и оплачиваются арендатором отдельно – электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение и т.п.

При краткосрочной аренде такие расходы могут быть включены в состав арендной платы – например, для посуточных квартир, гостиниц, при сдаче в аренду коворкингов (коллективные офисные пространства, сдающиеся в аренду рабочими местами и переговорными почасово, помесячно).

Постоянные издержки оплачиваются собственником и включают в себя:

- эксплуатационные расходы: техническое обслуживание здания и отдельных инженерных систем, уборка, плата за услуги по управлению недвижимостью (если применимо);
- взносы на капитальный ремонт здания;
- платежи за земельный участок: налоги или арендная плата;
- фиксированные налоги на владение собственностью – например, для торговых и офисных зданий площадью свыше 1500 кв.м. может быть установлен налог 2% от кадастровой стоимости – точный перечень таких объектов утверждается ежегодно региональными комитетами по управлению имуществом;
- расходы на брокеров при замене арендаторов – актуально при краткосрочной аренде, при долгосрочной необходимо заложить в бюджет месячную ставку аренды для брокеров при истечении сроков действующих договоров;
- платежи по кредитам на покупку объекта, если применимо;
- прочие расходы в соответствии с особенностью объекта: канцтовары, аудит, расчетно-кассовое обслуживание и т.п.

Применять такой метод следует для объектов недвижимости, которые не потребуют значительных капитальных вложений в течение планируемого срока владения.

Анализ рисков объекта

В случае, если показатели доходности конкретного объекта окажутся приемлемыми, рекомендуется также провести анализ рисков объекта: соответствие Правилам землепользования и застройки, охранные и защитные зоны, культурная ценность объекта, население района, конкурентная среда, перспективы развития района, возможность трансформации объекта, близость к социальной инфраструктуре, экологический риск, риск ликвидности, риск лишения или ограничения прав на объект.

Виталий Смоляков

Instagram: @smolyakoff.vitaly

Telegram channel: @smolyakoff_publik

• Контроль и управление финансами в совместных проектах и долевом имуществе
• Инвестиции в коммерческую недвижимость: выбор инструментов и обеспечение дохода при минимальных рисках
• Девелоперам предстоит потрудиться, чтобы создать ликвидный проект на рынке коммерческой недвижимости
• Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость
• Что нужно знать частному инвестору, чтобы начать инвестировать в недвижимость
• Строительство на землях лесного фонда и инвестиции в «природный» отдых
• Выгоднее открыть общепит, чем магазин, салон красоты или аптеку