Взыскание задолженности по аренде помещений

Консультация специалиста: что делать, если арендатор не платит по договору.
Неплатежи по аренде, как с ними бороться, а лучше - избежать?

В своей практике приходится все чаще наблюдать, как арендаторы коммерческих помещений задерживают оплату по договорам аренды, иногда вовсе отказываются платить, оставляют свое имущество в арендуемых помещениях и более там не показываются.

У нас есть наработанная практика урегулирования подобных имущественных споров между хозяйствующими субъектами, и в зависимости от сложившихся обстоятельств мы применяем тот или иной способ.

Изучаем просрочку оплаты аренды

Важно! Чтобы избежать неприятных моментов образования задолженности и последующего процесса взыскания недоимки по арендным платежам, мы настоятельно рекомендуем предусмотреть защиту интересов арендодателя в основных положениях договора аренды, в частности, касающихся урегулирования имущественных споров между сторонами в подобных ситуациях. Сделать это нужно на стадии подготовки и согласования договора!

Если договор аренды помещения составлялся собственником помещения или совместно с арендатором, без привлечения практикующего юриста в сфере договорных отношений, то есть все основания досконально изучить действующий договор в части, касающейся способов разрешения споров между сторонами.

Изучили договор аренды, соблюдаем порядок урегулирования, извещаем арендатора в соответствующей положениям договора форме (претензия или уведомление), получаем подтверждения получения.

В извещении, направленном арендатору по задолженности, можно указать на возможность расторжения договора аренды при ненадлежащем исполнении им обязанности по оплате аренды помещения.

Способы взыскания задолженности по аренде

Конкретный способ действий зависит от обстоятельств, и собственнику можно как расторгнуть договор в одностороннем порядке, так и ждать от арендатора выполнения его обязанностей, учитывая факт, что со временем существующий долг по аренде только возрастает.
Здесь мы принимаем взвешенное совместное решение и далее действуем по общему плану. Наша цель - на основании действующего договора и законодательства получить недоимку максимально выгодным для собственника способом.

Опасения за сохранность имущества в сданном помещении, как и сохранность самого помещения, могут служить основанием для обращения в арбитражный суд. Цель обращения в суд - расторгнуть договор аренды и удержать затем имущество должника (как обеспечительная мера).
Без решения суда не пускать арендатора в арендуемое помещение будет незаконно.

Имея на руках решение суда о расторжении договора аренды помещения, право владения и пользования им законно переходит к собственнику. И собственник может решать, как поступить с имуществом арендатора в помещении: удерживать его до получения полной компенсации по договору (или по решению суда), продать или передать имущество должника на хранение третьим лицам, или признать имущество брошенным.

Чтобы решить, каким путем идти, мы проводим оценку имущества арендатора в помещении, составляем документ о результатах инвентаризации.

Если собственник решит продать имущество арендатора для погашения задолженности, необходимо будет обратить взыскание на удерживаемое имущество, как это сделать (скорее всего, в судебном порядке, если внесудебное обращение взыскания не предусмотрено условиями договора аренды) - решается при изучении совокупности вопросов, прежде всего, касающихся стоимости имущества и его ликвидности на публичных торгах.

Как вариант распоряжения подобным имущестовом, мы рассматриваем передачу его на ответственное хранение третьим лицам, что не запрещается законом.
Если арендатор откажется от принадлежащих ему предметов в помещении, которое арендовал, это имущество можно признать брошенным и реализовать как собственное для компенсации убытков. Как это сделать правильно подскажет наш специалист.

Из рассмотренных способов выбираем наиболее выгодный для арендодателя, применимый на практике и не противоречащий закону.
Предусмотреть подобное развитие отношений сторон и отразить его в договоре аренды надлежащими пунктами входит в обязанности консультанта по коммерческой недвижимости и юриста.

Взыскание задолженности по аренде в суде применимо, когда исчерпаны иные способы разрешения сторонами договора имущественного спора, а имущества должника в помещении нет или его стоимость незначительна для решения вопроса.
Упрощенное судебное производство (при сумме задолженности менее полумиллиона рублей) может дать надежду истцу через два-три месяца получить положительное решение суда и исполнить через службу судебных приставов.

• Как расторгнуть договор аренды, сервис подбора судебной практики
• Тренды на рынке коммерческой недвижимости или Какая ставка аренды справедливая
• Когда нет форс-мажора, а собственников помещений можно привлекать к ответственности
• Сдача недвижимости в аренду и предпринимательство
• Как арендатор может подтвердить товарооборот магазина для расчета аренды
• Схема оплаты аренды помещения от оборота, условия и правила применения арендаторами
• Как рассчитать расходы на содержание коммерческой недвижимости
• Зачем нужна управляющая компания в недвижимости и когда начинается управление