Что выгоднее: покупка дома или самостоятельная стройка?

Как выгоднее поступить: купить готовый дом у девелопера в коттеджном поселке или самому пройти все этапы мини-девелопмента, начиная от выбора и покупки земельного участка, возведения дома, проведения коммуникаций, заканчивая внутреней отделкой и ландшафтным дизайном участка?

Что считаем: время или деньги? Что ставим приоритетом? Каждый решает эту задачу для себя самостоятельно, исходя из своих условий и возможностей. Тем более, что выбор вариантов для постройки или покупки дома широк, как может, никогда раньше.

Цена дома как решающий фактор

Девелоперы коттеджных поселков на основании проведенных ими исследований в начале 2016 года сделали вывод, что основным фактором при выборе покупателями дома среди готовых проектов коттеджных поселков является цена.
Логичным поэтому было дальнейшее решение девелоперов уменьшить размер земельных участков под строительство до минимальных 6 соток.

Каркасные и щитовые дома сейчас лидируют среди вариантов, которые выбирают люди, при сохранении строительства домов из кирпича и бруса. Это быстро, дёшево и надёжно.

Что выгоднее: строить самому или покупать готовый дом?

У покупателя есть выбор, строить дом самому или купить готовый дом у девелопера. Развитие ситуации возможно по трем вариантам:

1. Готовый дом с землёй покупается у девелопера.
Идеальный вариант, но, очевидно, что и самый дорогой ввиду оплаты строительства (заложенной девелопером нормой прибыли) и (возможно) торговой наценкой.

2. Покупается участок с коммуникациями и подрядом на строительство от девелопера.
Возможно самостоятельное строительство или приглашение строительной организации и бригады узких специалистов (монтажников и отделочников, например).

3. Покупается участок без коммуникаций и без подряда на строительство.
Строительство ведётся собственными силами на собственные деньги. Завершение строительства по времени трудно предсказуемо и жёстко зависит от финансирования.

Как видно, во всех трёх вариантах без покупки земельного участка не обойтись, это единственное обязательное крупное единовременное вложение денег.

Так же общее во всех указанных случаях место: итоговая цена строительства складывается из стоимости нескольких разных этапов строительства, разнесенных по времени на срок до 2-х лет: монтаж фундамента, возведение стен, монтаж крыши, присоединение коммуникаций и внутренняя отделка дома и ландшафтные работы на участке.

Себестоимость строительства и цена продажи

Каким путем выгоднее пойти при строительстве небольшого дома по каркасной технологии площадью 100-120 квадратных метров, можно рассчитать эмпирическим путём.

Стоимость участка площадью не более 6 соток (с подведенными на него коммуникациями) около 1 миллиона рублей, возведение дома по каркасной технологии также обойдется в 1 миллион.

Коммуникации (газ (с котлом и обвязкой), вода (своя скважина), электричество, септик) в сумме обойдутся не менее 1 миллиона рублей.

Итого, построенный дом без внутренней отделки стоит около 3 миллионов рублей.
Отделка и оборудование дома строго индивидуальные статьи расходов, зависящие от вкуса и материального положения хозяев, но в общем они не могут стоить менее 300 тысяч (при самостоятельном выполнении всех работ или с минимальными расходами на привлечение строителей и бригады отделочников).

Минимум 3 миллиона 300 тысяч обойдется вам дом, если практически без посторонней помощи вы: подготовите участок, возведете фундамент, с привлечением специалистов возведете каркасный дом, покроете его крышей, подсоедините коммуникации и сделаете внутри ремонт. Объём работ колоссальный!

Себестоимость отдельного дома при конвейерном способе строительства значительно отличается от себестоимости при индивидуальном строительстве в первую очередь из-за стоимости подведения коммуникаций.
Стоимость самостоятельного строительства может превышать даже окончательную цену продажи у девелоперов, если неправильно сделан проект строительства, организовано строительство и подобраны способы строительства и используемые материалы.

Падение объёма строительства малоэтажных домов менее всего ощущается в сегментах эконом- и суперэконом-.
Нужно учитывать, что девелоперы при выходе на рынок с объектами "под ключ" имеют норму прибыли от строительства, которая не может быть меньше 15-20 %. Минимально это 400 тысяч рублей.

Маркетинговые расходы при продаже (реклама, услуги специалистов-брокеров и т.п.) могут добавить (особенно если дом долго не продается) к итоговой цене ещё 300-400 тысяч.
Что в итоге приводит нас к сумме в 4 миллиона "с хвостиком".
Это что касается сегмента "эконом". В других категориях цена будет больше на 30-200 %.

Таким образом, цена нового дома площадью около 100 кв метров, с внутренней отделкой и на собственном земельном участке, если она равна 4 миллионам, или чуть меньше 5-ти, считается оптимальной для нашего региона.
Искать что-то дешевле вряд ли стоит, скорее всего вам предложат вариант со скрытыми строительными дефектами или "подводными камнями" в оформлении документов.

• Нам цены строить и жить помогают
• Форс-мажор для сделок в 2022 году и судебная практика
• Строительство на землях лесного фонда и инвестиции в «природный» отдых