Продажа недвижимости как способ вывода активов

Вывод недвижимости из активов предприятия через её продажу аффилированному лицу является одним из надёжных способов её защитить или уменьшить риск потери.

Перед другими вариантами вывода активов (недвижимого имущества) способ прямой её продажи имеет ряд преимуществ.
Реальный собственник скрыт подставными юридическими лицами, покупатель (подконтрольная компания) не является правопреемником продавца, т.е. не несёт ответственности по обязательствам продавца, т.к. не является стороной по договорам предыдущего собственника.

Некоторые обременения исчезают и минимизируются риски внутри компании. Есть возможность через формальную смену руководства предприятия получить поддержку у местной власти.

Договор купли-продажи

Договор может быть заключен как между юридическими лицами, так и между юрлицом и физическим лицом и оформляется в письменной форме с регистрацией у нотариуса. Большие вопросы вызывает вопрос о заинтересованности и крупной сделке. Одобрение советом директоров или общим собранием акционеров или участников общества.

Генеральный директор общества становится заинтересованным лицом в случае, когда он, не являясь собственником компании, решает переоформить активы на себя.
В Обществах с ограниченной ответственностью право принятия решения об одобрении крупной сделки (со стоимостью от 25 до 50% стоимости имущества общества) принадлежит общему собранию участников общества или, если есть указание на это - совету директоров.

В акционерных обществах решение по сделке (если стоимость предмета продажи составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов) принимается на совете директоров, а если стоимость превышает 50% - то общим собранием акционеров (большинством в три четверти голосов участвующих в общем собрании).
Если недвижимость была внесена в уставной капитал АО, то при продаже в некоторых случаях требуется решение общего собрания об уменьшении уставного капитала.
Цена договора указывается в рублях и является его существенным условием.

Экономические обоснования для сделки

Если стоимость объекта занижена, то вероятность возвращения сделки в первоначальное состояние возрастает пропорционально степени занижения.
В договоре может указываться любая цена продажи, однако налоговое законодательство у нас требует соответствия уровней цен рыночной и указанной в договоре.
Налоговое бремя у продавца недвижимости состоит из налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организации, которые напрямую зависят от цены продажи недвижимости, указанной в договоре.
При явном занижении цены продажи налоговики проводят налоговую проверку и определяют занижение налоговой базы. Как следствие для продавца - доначисление налога и налоговая ответственность.
Проверки правильности применения цен по сделкам разрешены между взаимозависимыми лицами, по бартерным и внешнеторговым операциям и сделкам и в случае отклонения цен более чем на 20% в сторону увеличения или уменьшения от уровня цен, применяемых по идентичным объектам в один период времени.

• Рейдерские захваты и как с ними бороться
• Как юристы проверяют контрагента и недвижимость в сделке
• Инвестиции в коммерческую недвижимость: выбор инструментов и обеспечение дохода при минимальных рисках
• Альтернативные способы увода недвижимости
• Защита коммерческой недвижимости, обременение
• Хоумстейджинг с помощью AI (искусственного интеллекта) и совет дизайнера интерьеров