Как рассчитать расходы на содержание коммерческой недвижимости

Сколько стоит содержание объекта коммерческой недвижимости - тема сегодняшнего разговора.

Если вы смотрели наше видео о рентабельности недвижимости или читали статьи на сайте, то знаете, что доходность коммерческих объектов складывается из операционного дохода с учетом расходов на обслуживание и содержание. Причем иногда эти расходы могут быть внушительными.

Так сколько же приходится тратить на содержание недвижимости, на что расходует деньги управляющая компания и можно ли сэкономить?

Расходы на содержание коммерческой недвижимости

В перечень расходов на обслуживание коммерческого объекта входят несколько пунктов.

Эксплуатационные расходы. Это зарплата сотрудников, контроль технического состояния объекта, техническое обслуживание, планово-предупредительные работы, нормативные мероприятия, клининг (уборка помещений), технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование.

Расходы на управление. Это текущий брокеридж, поиск и привлечение арендаторов на вакантные площади. Управление - взаимодействие с арендаторами, урегулирование текущих вопросов.
Продвижение объекта: реклама, PR, стимулирование сбыта, развитие объекта, комплекса услуг в нём, а также удержание арендаторов.
Кроме того, сюда относится представление интересов собственника объекта.

А также юридическое сопровождение (подписание, пролонгация договоров аренды и их регистрация в госорганах) и бухгалтерское сопровождение (выставление счетов, сбор арендных платежей, взимание задолженностей, перевод средств собственнику), подготовка финансовой отчетности.

Коммунальные платежи. Электричество, вода, газ и т.д.

Затраты на обеспечение безопасности. Зарплата сотрудников службы безопасности, их спецодежда, установка и эксплуатация камер видеонаблюдения, обслуживание пожарно-охранной сигнализации.

Доходный и затратный способы расчета расходов

Как рассчитать расходы на обслуживание?
Стоимость обслуживания напрямую зависит от типа помещения. Чаще всего мы имеем дело с торговыми и офисными площадями. На их примере разберем, в какую сумму может вылиться обслуживание коммерческой недвижимости.

Перед выставлением счетов арендаторам владельцы офисных центров рассчитывают стоимость эксплуатации. Арендаторы часто сравнивают свои расходы с расходами аналогичных по площади или классу офисных центров.

Действительно, размер расходов может сильно различаться.
Причина этого кроется в разных способах расчета и прогнозирования эксплуатационных затрат в здании, которые используют управляющие компании.

Чаще это т.н. "доходный" метод. Это когда стоимость эксплуатации регламентирована показателями доходности объекта.

Метод основан на применении укрупненных показателей соотношения операционных затрат, плановой (ожидаемой) доходности и валового дохода объектов различной классности. То есть величина эксплуатационных расходов определяется в строгой зависимости от заложенной в бизнес плане доходности.

Пример: чтобы заработать Х, нужно тратить Y. При такой схеме затраты на эксплуатацию объекта недвижимости (при доходном методе) составляют 10-15% от валового дохода.

Можно привести конкретный пример. В бизнес-центре с арендной ставкой 4 тыс руб за кв м в месяц валовой ежемесячный доход 3 тыс руб/кв метр.
Стоимость эксплуатации согласно доходному методу расчета будет составлять 0,36-0,42 тыс руб/кв м в месяц.

Конечно, это довольно усредненные цифры, поскольку владелец недвижимости может использовать не только доходный, но и затратный способ расчета расходов.
В этом случае стоимость расходов для каждого отдельного арендатора будет зависеть от расходов на обеспечение деятельности всего объекта целиком, а затраты собственника не всегда поддаются прогнозированию.

Что ещё влияет на расходы по эксплуатации недвижимости

Кроме типа помещения на величину расходов по эксплуатации недвижимости влияет и её класс. По вполне понятным причинам расходы арендаторов бизнес центра класса "А" будут выше расходов арендаторов из бизнес центра класса "С".

Такая разница обусловлена более широким спектром предоставляемых арендаторам услуг, а также качеством применяемых материалов.
Впрочем, в бизнес центрах высокого класса эксплуатационные платежи и НДС часто включены в арендную ставку. И для многих арендаторов это становится дополнительным поводом выбирать помещение именно в таких объектах.

А вот на что стоит обратить пристальное внимание при заключении договора аренды, так это стоимость парковки. Практика показывает, что в ряде объектов парковка может стоить так же как и сама аренда помещения.

Так как же наверняка узнать стоимость обслуживания коммерческой недвижимости? По оценкам предпринимателей из нашего окружения, чтобы это выяснить, нужно получить максимум информации по конкретному интересующему вас объекту. Причем не только от собственника, но и от арендаторов.
В этом случае можно получить наиболее объективное представление о своих будущих расходах.

• Как сохранить арендаторов коммерческой недвижимости
• Расчет срока окупаемости доходной недвижимости
• Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость
• Привлечение консультантов в кризис для диагностики компаний и реализации эффективных решений
• Профессиональный подход в управлении коммерческой недвижимостью, как его оценить
• Доходность разных сегментов коммерческой недвижимости и факторы, на неё влияющие
• Новые схемы арендного бизнеса - в какие помещения свободного назначения сейчас инвестируют
• Сдаёте помещения в аренду - какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса
• Выгоднее открыть общепит, чем магазин, салон красоты или аптеку
• Зачем нужна управляющая компания в недвижимости и когда начинается управление