В какую коммерческую недвижимость инвестируют частные инвесторы

Общая ситуация в экономике нашей страны не внушает оптимизма, касается это и рынка недвижимости. В предпринимательском сообществе сложилось мнение, что инвестировать в недвижимость стало не столь выгодно и поэтому инвесторы покинули этот рынок.
Но есть и другие мнения, связывающие доходность инвестиций с избирательностью при выборе сектора для вложений и с применяемыми инвесторами инструментами.

Инвестиции в недвижимость по доходности не уступают ценным бумагам

Стандартный инвестиционный малорисковый портфель формируется частным инвестором, в основном, из облигаций федеральных выпусков, акций голубых фишек и крупняка стрит-ритейла.

Несомненно, инвестирование в недвижимость сегодня, как никогда, нуждается в экспертной оценке, и главный совет консультантов - это диверсификация рисков вложений. Деньги инвестиций распределяют по нескольким инструментам.

Неизменным из них остается вложение в акции растущих компаний первого эшелона, но не забывают и о размещении в облигациях. Торгуют акциями и ценными бумагами на зарубежных площадках, используя стратегию, основанную на цикличности изменения стоимости портфеля акций компаний за отчетные периоды и продаже акций успешных компаний при увеличении их стоимости.

Для сравнения, инвестиции в недвижимость (некоторые её сегменты) подвержены меньшим рискам, при сопоставимых с акциями ценой входа и итоговой доходности.

Отличием вложений в недвижимость является капитализация самой недвижимости, рост её стоимости, индексация арендных платежей. При профессиональном управлении недвижимость может обеспечить гарантированную доходность на достаточную перспективу.
Существенный прирост стоимости (капитализацию) недвижимости дают только начальные этапы реализации коммерческого проекта, только здесь возможна величина доходности до 30(!) процентов годовых. Сформированный арендный бизнес не способен на такие показатели.
Так, имеет хорошие перспективы сектор апарт-отелей, из-за низкой конкуренции и высоких рентных доходах каждого объекта.
Интерес частных инвесторов начинает проявляться так же и к офисной недвижимости, он связан с ростом арендных ставок офисных центров класса В, где ниже волатильность по сравнению с другими сегментами.
Неудивительно, что к жилой недвижимости интереса у частного инвестора нет, последние законы в регулировании строительной сферы отметают спекулятивный интерес инвесторов к новостройкам.

Что касаемо коммерческой недвижимости, в приоритете у знающих инвесторов стрит-ритейловая недвижимость с контингентом арендаторов из федеральных продовольственных сетей, может быть, сетевых же аптек, и появившихся в последнее время центров медицинской диагностики (анализы). В этих сферах наблюдается стабильный покупательский спрос, дела у арендаторов идут неплохо, что не может не радовать инвесторов-арендодателей.
А вот приобретать торговую недвижимость без надежного арендатора сейчас не станет никто, чтобы не "попасть" на растущие налоги и обслуживание пустующего объекта. Работающие же супермаркеты и аптеки формируют спрос среди населения и формируют доходность арендного бизнеса, поэтому крайне привлекательны как объекты для вложений средств.

У коммерческой недвижимости хорошие перспективы

И всё же состояние рынка дает о себе знать: даже привлекательный с экономической точки зрения объект коммерческой недвижимости сейчас экспонируется на рынке вдвое дольше чем до начала кризиса. Инвесторы занимают выжидательную позицию, научились анализировать потребности рынка в регионах, и инвестируют, торгуются в цене не стыдясь.
Массовые инвесторы снижают порог входа за счет уменьшения средней цены покупки до 2 миллионов рублей, хотя средние сделки проходят на уровне 10-15 миллионов рублей. Максимальные "чеки" у частных инвесторов не превышают в последние полгода 100-110 миллионов.

Иностранных инвесторов у нас пугает переменчивость законодательства, в том числе, налогового, которое касается привязки налогов на имущество к его кадастровой стоимости.

Тем не менее, очевидна смена тренда, в приоритете у частных отечественных инвесторов коммерческая недвижимость, причем инвесторы стали более грамотными, точно определяя сроки реализации и доходность проектов. Уверенности им прибавляют появляющиеся профессиональные управляющие недвижимости, главным при выборе объекта для инвестиций стали надежность и хороший прогноз для конкретной локации.
Тем более что некоторые сегменты коммерческой недвижимости показывают большую стабильность и малую степень зависимости от всего рынка недвижимости. Это наверняка привлечет к ним внимание ещё большего количества инвесторов, как частных, так и институциональных.

• Налог на имущество в Саратовской области в 2024 году не должен стать налогом на инвестиции
• Реализовать отложенный спрос на коммерческую недвижимость по старым ценам
• Расчет срока окупаемости доходной недвижимости
• Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость
• Контроль и управление финансами в совместных проектах и долевом имуществе
• Продажа действующих ПВЗ Яндекс Маркет и OZON, готовый бизнес в Саратове