Процент с оборота удержит арендаторов

Изменившиеся экономические условия в стране диктуют изменения на рынке аренды коммерческой, в первую очередь, торговой недвижимости.
Это касается прежде всего пересмотра ставок арендной платы и связанной с ними ротацией операторов торговых центров и торгового сегмента МФЦ.
В обиход столичных управляющих компаний уже вошла форма взимания арендных платежей в виде процента с оборота торговой точки. Арендаторы вынуждены делиться с собственниками торговых центров своими финансовыми результатами.

Процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки

В Москве ритейлеры кроме привязки аренды к проценту с оборота (так поступили большинство розничных торговцев) применяют и иные механизмы, такие как фиксация валютного курса (при валютных расчетах) и скидки по зафиксированным арендным ставкам.
Важно, что применение этих инструментов ограничено по времени полугодом по соглашению сторон.

Желание арендодателя пойти навстречу арендатору и показать ему свою лояльность выливается в применении данной схемы платежей.
Она позволяет, наряду с антикризисной коррекцией ставки аренды, сохранить арендаторов и обеспечить приемлемый показатель заполняемости торгового центра.

Ставка аренды напрямую привязывается и зависит от суммы, полученной за продаваемые товары за период времени. От неё арендатор платит определённый процент в виде арендной платы (переменная часть аренды).
Постоянная же часть аренды (оплата коммунальных и других обязательных платежей согласно договору аренды) остаётся неизменной.

Выплачиваемый арендодателю процент различается и исчисляется в зависимости от:

- местоположения торгового центра, определяющего его посещаемость;
- специализация торгового оператора.
Больше всего процент у магазинов, торгующих одеждой (до 15 - 18 %), чуть меньше - у магазинов детских товаров, электроники. Меньше всех процент у якорных брендовых арендаторов и продуктовых ритейлеров (до 4%).

Доля схемы оплаты в виде процента от оборота среди прочих видов арендных платежей выросла с 30% с начала года до 50% в середине года, и рост её продолжается.

По итогам значительного временного периода возможно применение другой схемы арендных платежей. Оборот арендатора за определённый период работы формирует фиксированную ставку, устраивающую обе стороны.

Доступ к отчётности или независимый аудит

Естесственно, данный тип арендных отношений невозможен без взаимного доверия арендатора и арендодателя.
Как обеспечить доступ арендодателя к информации об истинных показателях торговой деятельности арендатора, должны решить обе стороны. Для эффективной работы схемы она нуждается в поддержке обеими сторонами. Так происходит с международными брендами, знакомыми с указанной схемой на Западе.

То, каким образом и в какие сроки происходит отчет по оборотам, должно быть оговорено в договоре аренды. Также там указывается, к каким именно документам имеет доступ арендодатель.

Есть два способа решить вопрос с достоверностью предоставляемых арендатором показателей полюбовно: это когда продавцы готовят отчёты самостоятельно и делают их максимально приближенными к действительности, и второй способ, когда арендодатель получает доступ к кассовым документам за какой - то промежуток времени.

Бывают и другие способы, как например, привлечение стороннего аудитора, отчёты налоговой инспекции и доступ к внутренним документам компании, однако к ним обращаются крайне редко.

Опасения, что через доступ к внутренним документам арендодатель может влиять на бизнес арендаторов, скорее всего беспочвенны.
Во - первых, все крупные торговые операторы являются публичными компаниями и не скрывают своих оборотов.
Во - вторых, собственниками торговых центров чаще всего являются девелоперы, а это совершенно разные бизнес - модели с разными системами управления.

Для того, чтобы исключить недостоверные данные об оборотах, арендаторы могут пойти по пути передачи своих товаров управляющей компании на реализацию.
В такой схеме арендатор приобретает товар в нужном ассортименте, а арендодатель сам или с помощью УК его продает в своем торговом центре, используя единую кассу для всех арендаторов в здании.
Хотя, конечно, серьёзным операторам невыгодно показывать заниженный оборот из - за риска потерять репутацию в бизнес - сообществе, в котором выгоднее быть честными с партнерами.

Шесть месяцев аренды и осторожные планы девелоперов

Уровень вакантных площадей в торговых центрах особенно не увеличился за полугодие и достигает 12% в разных проектах.
Доля вакантных площадей в торговых центрах, открывшихся в начале этого года, до 30%, а открывались они с долей вакансий до 50%.
По прогнозам, уровень вакантных помещений может повыситься на незначительные 3 - 4% до конца года.
При этом на общий уровень свободных площадей будет влиять заполняемость именно новых торговых центров: если вновь введённые ТЦ будут иметь свободными до 70% площадей, это приведёт к росту их общего уровня на 10%.

В Москве шесть месяцев этого 2015 года показали падение арендных ставок в торговых центрах от 5 до 10%.
При этом прогноз падения этих ставок в конце прошлого года был на уровне от 20 до 50% в зависимости от конкретного торгового центра.

Розничный товарооборот в торговых центрах может снизиться и повлечь за собой снижение ставок аренды ещё на 10, а в отдельных случаях и на 20%.
В сложившейся ситуации девелоперы всё - таки планируют возведение новых торговых комплексов с арендопригодной площадью от 40 до 50 тысяч кв метров наряду с вводом начатых. Это, а также обнародованные планы развития крупных ритейлеров дают некотрый позитивный месседж рынку.

• Какие ритейлеры остаются в России, и какие помещения они арендуют
• Тренды на рынке коммерческой недвижимости или Какая ставка аренды справедливая
• Краткосрочная аренда площадей, новый эффективный формат арендных отношений
• Как арендатор может подтвердить товарооборот магазина для расчета аренды