Рынок коммерческой недвижимости, спрос и фокус инвесторов в 2022 году

Итоги 2022 года в сфере коммерческой недвижимости, уровень инвестиций по кварталам, трансформация инвесторов и востребованные компетенции брокеров.

Спрос на коммерческую недвижимость, инвестиции 2022 года

Спрос в 1-м квартале 2022 года был основан на панических настроениях частных инвесторов с их желанием сохранить средства на фоне падающего курса рубля и массового отъезда собственников за границу с их потребностью вывести активы в кэш.
Выставлялось на продажу, иногда по демпинговым ценам, большое число даже ликвидных объектов.

В сегменте столичного стрит-ритейла ставки аренды не снижались, а даже локально повышались на 7-8% из-за растущего на тот момент курса доллара по отношению к рублю.

По данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, За I квартал 2022 года инвестиции в коммерческую недвижимость России составили почти 102 млрд рублей (данные Knight Frank Russia).

Возможным позитивным фактором для динамики инвестирования стало решение международных компаний уйти с российского рынка и продать бизнес: недвижимость, производства, персонал, бренд, продуктовую линейку и прочее.

На графике аналитиков Авито синим цветом представлен спрос на коммерческие объекты в 2021 году, фиолетовым - в 2022 году, в его первые два квартала.

Во втором квартале была повышена ключевая ставка ЦБ до 20%, что снизило активность собственников и уровень спроса инвесторов (заинтересованности, запросов контактов собственников на площадке Авито стало меньше).

Общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость во 2-м квартале снизился до 75 млрд рублей, из них 12% были в сфере торговой недвижимости. Инвесторы, как и застройщики, в массе заняли выжидательную позицию.

Вакансии площадей стрит-ритейла Москвы в конце 2-го квартала составила 16%, что не намного больше того же периода прошлого года. Объяснить это можно заменой освобождаемых иностранными ритейлерами торговых площадей российскими компаниями.

Активность инвесторов стала трансформироваться, в 3-м квартале наблюдался массовый уход иностранных игроков ритейла и новый рост панических настроений в среде отечественных розничных инвесторов из-за объявленной в стране частичной мобилизации.

Новые реалии на рынке недвижимости в 3-м и 4-м кварталах 2022 года связаны с массовыми продажами объектов недвижимости иностранными владельцами, объём подобных сделок достиг уровня 12,7 млрд рублей.

По итогу на рынке осталось мало ликвидных коммерческих объектов, собственники которых согласились бы их продавать по демпинговым ценам.
Со скидками продаются объекты, ввод которых назначен через год-два, что в условиях неопределённости не может удовлетворить консервативных инвесторов. Спрос частных инвесторов оказывается неудовлетворенным.

В сегменте коммерческой аренды на смену ушедшим иностранным компаниям fashion-индустрии пришли российские дизайнеры, и ставки аренды даже стали расти из-за повысившихся рисков арендодателей.

Менее ликвидные объекты по цене выше рынка

Сформировавшийся сегмент рынка с ликвидными объектами недвижимости с хорошей локацией и трафиком, со стабильной доходностью, надёжным сетевым арендатором, по рыночной ставке занимающим площади, - противопоставляется сегменту с менее ликвидными объектами с высокими рисками, с несетевым арендатором по завышенной (заниженной) ставке, с некими юридическими сложностями.

На каждый из двух сегментов есть свой клиент, ожидающий определённый уровень доходности и готовый принять свой уровень рисков.

Сейчас на столичном рынке преобладают объекты из второго сегмента - менее ликвидные, но продающиеся по цене выше рыночной из-за происходившего в первом квартале сброса собственниками ликвидных объектов. Рынок оказался перенасыщен неликвидными предложениями.

Ликвидных объектов на рынке стало намного меньше. Остались собственники ликвидных объектов, уверенные в рынке или принявшие решение не рисковать в условиях наступившей неопределённости, а получать стабильный доход от арендных платежей.

Реализовывать свои активы такие собственники готовы лишь по завышенной цене.

Фокус инвестора и компетенции брокера

Сроки окупаемости вложений в коммерческие помещения поменялись, и прежние 8-9 лет окупаемости стали неким идеалом для инвесторов, но сейчас мы совсем не знаем рыночную цену свободных помещений.
Их капитализация, способность генерировать арендные потоки в фокусе внимания инвестора и несомненнно подлежат ревизии, поскольку цена сегодняшней арендой ставки в большом числе случаев уже диктуется не собственникам на основании предыдущего опыта и цен, а формируется спросом рынка.

Изменился потрет покупателя коммерческой недвижимости, вслед за этим логично ожидать и трансформацию услуг брокеров и агентств недвижимости.

Новые реалии рынка ставят перед собственниками и брокерами задачу поиска инструментов повышения доходности инвестиций.
Вместо объекта в локации с высоким трафиком и надёжным сетевым арендатором в новых условиях инвесторам предлагается рассмотреть проект из другой категории или даже класса, без арендатора или по ставке ниже рыночной.

От инвестора требуется фокусирование внимания на деталях и снайперская точность в выборе объекта при рассмотрении предложений из business класса вместо prime, поэтому и сделки юристами готовятся с большей тщательностью чем раньше.
Роль сильной юридической экспертизы и мультикомпетенций для успешности агентства или брокера заметно выросла.

• Каким мне запомнится 2022 год по роликам на канале Sergio Mioni в Youtube
• Рынок покупателя и строительство на свои деньги - тренды 2022 года
• Реализовать отложенный спрос на коммерческую недвижимость по старым ценам
• Динамика спроса по типам коммерческой недвижимости на Авито Недвижимость
• Риелтор или Авито: кто из них гарантирует результат
• Тренды на рынке коммерческой недвижимости или Какая ставка аренды справедливая
• Рынок индустриально-складской недвижимости России характеризуют устойчивость, появление новых форматов и спроса на покупку
• Форс-мажор для сделок в 2022 году и судебная практика