Что поменялось в работе самозанятых в 2026 году

Больничные для самозанятых доступны в 2026 году.
Изменения в порядке взаимодействия самозанятых риэлторов с цифровыми платформами, риски проверок со стороны ФНС, РФМ и РКН.
Что проверить в работе самозанятого, чек-лист договоров и документов самозанятого, чтобы построить правильную модель отношений с клиентами.

В материале узнаете:

— какие риски важно учитывать самозанятым риэлторам;
— как правильно работать с чеками НПД;
— что нужно знать о цифровых платформах;
— на что обратить внимание в судебной практике 2026 года;
— что стоит проверить в своей работе уже сейчас.

Информация для самозанятых риэлторов, руководителей агентств недвижимости, юристов и ипотечных брокеров.
Какой налоговый режим выбрать, чтобы всё делать правильно.

А также:

- Что меняется для самозанятых осенью 2026
- Ограничения для работы через цифровые платформы с 1 октября
- Свежая судебная практика 2026 года
- Чеки НПД как часть доказательственной базы
- Домклик, банки, Росреестр и цифровой след риэлтора
- Практический аудит своей работы: что проверить прямо сейчас.

Добровольное страхование здоровья самозанятых, больничные в 2026 г

С января 2026 года самозанятые могут добровольно оформлять медицинскую страховку, заключая договор страхования жизни и здоровья.
Начав платить страховые взносы, уже через 6 месяцев можно рассчитывать на оплату больничного листа, пособие по временной нетрудоспособности.

В августе и сентябре этого года уже есть примеры выплат самозанятым по таким страховым договорам.

СФР сообщает, что при выбранной страховой сумме 50 тысяч застрахованный за 5 дней временной нетрудоспособности по болезни получил страховую выплату 5,6 тысяч рублей.

Самозанятым даётся право выбрать страховую сумму, на которую будет застрахована его трудоспособность: 35 или 50 тысяч рублей.

Ежемесячные взносы соответственно 1344 рубля и 1920 рублей.

Через шесть месяцев страхования выплаты происходят исходя из размера 70% выбранной суммы страхования (35 или 50 тысяч), по истечении 12 месяцев страхования - исходя из всей выбранной суммы.

Страховыми случаями признаются болезнь застрахованного лица либо его детей, уход за больным взрослым членом семьи.

Ограничения по работе риэлторов с заказчиками из цифровых платформ

Цифровыми платформами называются те посреднические платформы, где происходит взаимодействие заказчика (размещает заказ), платформы (обеспечивает связь сторон и функционал для взаимодействия, включая сервис по оплате) и исполнителя (самозанятого или ИП), который принимает заказ и выполняет работу.

С 01 октября 2026 года деятельность таких платформ подлежит контролю и регулированию, они вносятся в реестр посреднических цифровых платформ.
Самозанятые по этим правилам не могут работать на одного заказчика более 60-ти часов.

Подлежит регулированию взаимодействие самозанятых с этими платформами (платформенная занятость), но не всех категорий самозанятых.

Например, риэлторы и брокеры на НПД, напрямую заключающие договоры на оказание услуг с клиентами, собственниками или агентствами недвижимости, не подпадают под требования новых правил!

Новые ограничения касаются тех самозанятых, кто работает через посредническую цифровую платформу и выполняет заказ конкретного заказчика. Вознаграждение они также получают через платформу.

Исходя из этих признаков, Авито и ЦИАН, с которыми чаще всего работают посредники в недвижимости, сами не являются посредническими цифровыми платформами.

Пример трудовых отношений, подпадающий под требования новых правил. Заказчик размещает на цифровой платформе заказ, а самозанятые используют платформу чтобы найти работу.

Примерами цифровых платформ могут служить Профи Ру, You Do и другие.

Правительство определило сферы деятельности, в которых цифровые платформы могут подпадать под действие нового закона: недвижимость, строительство, торговля, обслуживание зданий, реклама, образование, IT и другие.

Пример: если крупное агентство недвижимости размещает заказ на платформе, самозанятый риэлтор выполняет этот заказ регулярно и систематически именно для этого агентства и получает оплату через платформу.

Для такого примера модель взаимодействия подлежит контролю и регулированию (правило 60-ти часов работы в месяц на одного заказчика в течение 6 месяцев подряд - для исполнителя).
При выявлении подобного платформа обязана ограничить выполнение работ по заказу.

Т.н. Закон о платформенной экономике, тем не менее, не отменяет возможности прямых договоров с самозанятыми на НПД.

Работа самозанятого на клиента по договору не равно трудоустройству

Сотрудничество заказчика с самозанятым исполнителем не должно квалифицироваться как трудовые отношения.

Главным риском для самозанятого является, если Налоговая служба (и суд) переквалифицируют отношения (выполнение услуги самозанятым в интересах заказчика) в трудовые отношения.
При этом название договора не имеет большого значения - смотрят на то, как строилась работа.

Это актуально, в том числе, для тех риэлторов, которые работают внутри агентства недвижимости в качестве самозанятых.

Важно для квалификации договорных отношений как трудовых: кто из сторон определяет задачи для выполнения, кто составляет график работы, кто контролирует процесс выполнения, чьё оборудование используется, есть ли результат работы, кто именно и за что платит, есть ли другие заказчики у данного исполнителя?

То есть реальная модель работы (как процесса) важнее текста договора.

Касаемо данного тезиса есть случай из судебной практики, когда суд не признал отношения трудовыми, встав на сторону самозанятого, потому что исполнитель в работе сохранял самостоятельность, самостоятельно определял порядок и способ выполнения заказа, сам составлял график, выполнял конкретные задания, а не подчинялся внутреннему распорядку, имел иных заказчиков, отвечал за результа.

И ФНС, даже имея на руках факты, такие как длительное сотрудничество исполнителя с заказчиком, систематические выплаты и фиксированную стоимость услуг, оказалась бессильна.

Источник информации - материал АС Центрального округа 16.07.2026 № Ф10-1638/26.

Чек-лист договоров самозанятого риэлтора

Как проверить договоры на оказание услуг, а также акты, промежуточные акты и приложения к договору, которые самозанятый риэлтор подписывает с клиентом, чтобы иметь надёжную доказательную базу для любой проверки в том, что ваши взаимоотношения с заказчиком не являются трудовыми отношениями.

Фиксированные платежи исполнителю, длительный договор и регулярная оплата сами по себе не доказывают трудовые отношения.

Сама регулярность платежей не запрещена, вопрос - за что платят самозанятому? За выполнение конкретного заказа и полученный результат или выполнение постоянной трудовой функции?

Если вы самозанятый риэлтор, сделайте чек-лист своих договоров и других документов.

Что подразумевает ваша работа по договору: результат или процесс?

Результатами можно считать: фотосессию объектов, разработка рекламной кампании недвижимости, сделать юридическое заключение по сделке и т.п. (ГПХ и НПД).

Процессами же являются: работать фотографом, вести маркетинг, выполнять функции юриста в агентстве, ежедневно обрабатывать заявки и т.п. (трудовая модель).

Что покупает заказчик у вас: результат или всё-таки рабочую функцию?

Для того чтобы иметь серьёзную доказательную базу (что ваши отношения с заказчиком не являются трудовыми), рекомендуем провести анализ договоров и актов, которые вы как риэлтор например, подписываете с заказчиком.

Рабочий набор документов самозанятого риэлтора (и не только риэлтора):

Договор оказания услуг - в нём стороны фиксируют, за что заказчик платит риэлтору;
- если в договоре прописаны этапы работы, это поможет доказать, что услуга действительно оказана;
условия оплаты - гарантирует оплату оказанных риэлтором услуг;
условия отказа заказчика от услуг риэлтора - если клиент передумал или сделка сорвалась.

Итого, в договоре должно быть:

предмет договора, результат;
оплата связана с результатом;
исполнитель сам организует свою работу;
кто предоставляет оборудование для исполнителя;
кто формирует чеки;
указание, есть ли другие заказчики (желательно).

Чего в договоре самозанятого быть не должно:

трудовой должности и функции;
обязательного рабочего графика;
зарплатной терминологии.

Не забываем подписывать с клиентами документ о согласии на обработку персональных данных.

Акт оказанных услуг - подтверждает объём выполненных работ и фиксирует результат деятельности риэлтора.

Приложения к договору - помогают структурировать выполнение заказа, усиливают понятную доказательную базу

.

Чек самозанятого, проверяем правильность заполнения

Чек, выдаваемый самозанятым - тоже объект пристального внимания контрольных органов. Он также является частью доказательной базы отношений.

В чеке проверяем: кто указан заказчиком услуги, его ИНН, сумму договора, дату выдачи, предмет расчёта, соответствует ли чек договору, не аннулирован ли чек.

В чеке необходимо всё-таки указывать реальную услугу, которую вы оказали заказчику.

Аннулирование чека неприемлемо в случае оказанной услуги и получения оплаты.

Итого, проверяем чёткое совпадение: договор - акт - платёж - чек в вашей модели взаимодействия с клиентами.

• Особенности работы с недвижимостью самозанятых риэлторов
• Цифровой след самозанятого риэлтора ведёт на беседу в налоговую
• Алгоритм оформления страхования профессиональной ответственности самозанятого риэлтора
• Чем услуга риелтора отличается от выполнения агентом поручения
• Состав и стоимость услуг риэлторов и консультантов
• Новая компетенция риэлторов - продажа залоговой недвижимости банков без торгов