Новая компетенция риэлторов - продажа залоговой недвижимости банков без торгов

Непрофильные активы банков. Возможности привлечения инвесторов к выкупу.
Инструменты формирования ЗПИФН объектов, находящихся в процессе банкротства. Компетенции агентства недвижимости и риэлтора во взаимодействии с банками.

Назрела новая парадигма в работе риэлторов с банками

На сегодняшний день агентства недвижимости и риэлторы в работе с банками реализуют единственную функцию - приводят банкам заёмщиков, то есть помогают банкам делать их работу, продавать их деньги.

При этом назрела необходимость в новой парадигме работы риэлторов с банками. Речь идёт о продаже непрофильных активов банков, которых с каждым годом всё больше и больше аккумулируется в каждом банковском учреждении.
Рост числа плохих кредитов, "дефолтных" квартир и других залогов превышает 10-15%.

Риэлторы могут помочь банкам в продаже залогов и получении прибыли оттуда. Тем более что банковская система после мирового кризиса 2008 года перешла на новые стандарты своей деятельности Базель-III (рекомендации Базельского Комитета BCBS по банковскому надзору).

Большая роль в переговорах с банками у региональных ассоциаций риэлторских агентств, а именно в лоббировании интересов своих членов. Это новый сервис, новая услуга для региональных профессиональных сообществ, востребованная временем.

Почему банки вынуждены продавать залоговую недвижимость

Условия Базель-III обязывают банки отчитываться перед Центральным Банком по увеличению собственного капитала, количеству непрофильных активов и реализации залоговой массы, которую заёмщики не в состоянии обслуживать.

Оценка недостроенных объектов недвижимости на балансах банков в 2020 году показала 2,9 трлн рублей. Кредиты под строительство априори являются для банков высокорисковыми.

Число дел в арбитражных судах России о банкротстве с каждым годом растёт. Основными кредиторами являются банки, которые в виде залога держат у себя имущество должников и занимают часто пассивную позицию в делах о несостоятельности (банкротстве).

Нереализуемые залоги (как непрофильные активы для банков) ухудшают их положение, поскольку совсем не генерируют прибыль, их балансовая стоимость расходится с рыночной, да ещё и по требованиям ЦБ банки обязаны резервировать средства в связи с появлением инвестиционных рисков, не свойственных банковской деятельности.
Банки по сути должны быть заинтересованы в скорейшей реализации непрофильных активов.

Новая компетенция по продаже непрофильных активов банков

В рамках процедуры банкротства стоимость услуг арбитражный управляющих по закону - от 7-ми до 10-ти процентов от стоимости реализованного имущества банкрота.
Это может стать отличной отправной точкой для сотрудничества риэлторов и арбитражных управляющих, банков, в конце концов, в деле продажи залоговой недвижимости (непрофильных для банков активов).

В рамках ФЗ-127 "О несостоятельности (банкротстве)" по статье 115 возможно замещение активов должника. В соответствии с ГК РФ Ст. 57 возможно провести реорганизацию юридического лица.

Банкрот может создать новое общество, перевести на него свои активы и реализовать уже акции нового общества. Сюда можно отнести паевые инвестиции и создание ЗПИФН.
Эти инструменты могут быть использованы для начала оздоровления банка в плане избавления его от непрофильных активов.

Риэлторы могут открыть для себя новую компетенцию, оказывать новую для рынка услугу.
Банки на торгах начинают с неадекватной стоимости, что делает перспективы покупки для инвесторов нереальными.

Банкам по большому счёту всё равно, кому с торгов достанутся объекты недвижимости, а работа с каждым из объектов требует индивидуального подхода и due diligence, привлечения юристов, упаковки и т.д.

Инвестировать в залоговую недвижимость без торгов

Чтобы не отпугнуть инвестора возможными рисками, можно через арбитражного управляющего инициировать процедуру замещения активов должника, организовать передачу объекта недвижимости в качестве уставного капитала в АО, с дальнейшей передачей в ЗПИФН с обменом на паи.
Пайщиками могут быть институциональные и частные инвесторы, строительные компании, производители и поставщики строительных материалов.

А тот факт, что есть инвесторы, люди, готовые покупать производственные базы, складские помещения - ту самую недвижимость для развития бизнеса, не вызывает сомнений.

Но так как банки фактически парализуют работу с залоговой недвижимостью (оценена необоснованно дорого, неправильно по многим признакам продаётся), в этой связи агентства могут выступить мостом между банками и юристами, занимающимися продажей непрофильных активов, привлечь средства инвесторов ради экономического результата.

ЗПИФН имеют некоторые очевидные преимущества, поскольку имеют льготы по налогу на прибыль, налогу на имущество, НДС и земельному налогу.

Ключевое же преимущество ЗПИФН это отсутствие рисков у банка и возможность использования и развития объекта недвижимости вне зависимости от процедуры банкротства.

То есть, суммируя: банк переустапает долг и избегает проведения торгов! То есть безопасно, выгодно и без торгов улучшить состояние банка и избавиться от неликвидных непрофильных активов ему можем помочь мы, риэлторы.

При этом комиссия арбитражного управляющего с реализации достигает по решению комиссии по реализации и 10, и 15% от суммы залога, то есть есть чем делиться с профессионалами.

Всем удачи в делах.

• Стартапы для краудинвестинга частных «физиков» в недвижимость
• Новое в продажах недвижимости: покупателей завлекают различными сервисами и пакетными услугами
• Как риелторам расширить свои компетенции и работать с инвесторами