Know Your Client - как риэлторы выявляют подозрительные сделки с недвижимостью у нас и в США

Как риэлторы в США и России "встроены" в антиотмывочное законодательство своих стран.

В США риски сделок добровольно выявляют риэлторы

Антиотмывочное законодательство существует во всем мире очень давно. Борьбой с финансовыми преступлениями в США занимается специальное подразделение Государственного казначейства США (FinCEN).
По приведенным в СМИ сведениям, под действие закона попадают 78% всех сделок с недвижимостью в США. Почему не все 100%, спросите вы, - а потому что именно столько - 78% сделок совершаются в Америке с привлечением банков. Остальные 22% сделок проходят за наличный расчет.

Национальная ассоциация риэлторов США взяла на себя добровольное обязательство по выявлению рисков отмывания денег в сделках с недвижимостью.
Для этого риэлторы разработали собственную инструкцию с указанием т.н."индикаторов рисков" сделок.

К подобным индикаторам отнесены сделки по приобретению недвижимости с использованием крупных сумм наличности, особенно если профессиональная деятельность покупателя не соответствует величине предполагаемых сделкой расходов, и если недвижимость покупается без личного осмотра.

Всё просто и понятно. Если признаки налицо, риэлтор должен обратиться в ФБР или полицию.

Естественно, преступники используют сложные схемы приобретения недвижимости чтобы скрыть истинных покупателей. Для этого недвижимость приобретается на подставные фирмы, с применением доверенностей и дальнейшей сменой руководства и собственника.
Так получается обходить принцип банка Know Your Client, согласно которому банки обязаны выявлять информацию о владельце каждой компании, открывающей счет.

Риэлторы на службе Росфинмониторинга - бессмысленное звено

А что у нас?

В России все сделки с недвижимостью свыше 3-х млн рублей подлежат контролю Росфинмониторинга.
К индикаторам риска у нас относятся настаивание на проведение наличного расчета при покупке, скрытность и участие в сделках лиц подозрительного статуса (возраст или социальная группа).

В российских агентствах недвижимости есть внутренняя нормативная база, риэлторы обязаны регистрировать все сделки и отправлять отчетность в контролирующие органы.

Риэлторы состоят там на учёте и в своих сообщениях в Росфинмониторинг дублируют информацию от банков и Росреестра. При этом база Росреестра признаётся абсолютно прозрачной и доступна для всех госорганов, включая Росфинмониторинг.

Требования российского антиотмывочного законодательства к риэлторам выглядят нелогичными, поскольку преступники легко могут обойтись без посредников, и за пятнадцать лет действия закона выявлено подозрительных сделок ничтожно мало, если вообще выявлено.

Росфинмониторинг инициирует своими требованиями избыточные информационные потоки.
Улучшает ли это контроль за сомнительными операциями на рынке недвижимости? Вряд ли, зато увеличивает затраты на обработку избыточных объёмов информации.

Очевидно, что у риэлторов нет прав и каких-либо возможностей проверять происхождение денег покупателей недвижимости. Риэлторы на службе Росфинмониторинга - бессмысленное звено, и отслеживание финансирования сделок с недвижимостью не их стезя.
Ведь понятно, что риэлтор не является стороной сделки, у него нет доступа к источникам финансирования и банковским счетам клиентов. И отвечать за своих клиентов он не должен, как не отвечает за них во всём мире.

• Стартапы для краудинвестинга частных «физиков» в недвижимость
• Как проверить объект недвижимости и продавца с помощью специальных сервисов
• Как юристы проверяют контрагента и недвижимость в сделке
• Безопасное проведение сделок с недвижимостью и бизнесом
• Привилегии профессии риелтора: от психотерапевта до хранителя секретов
• Притча о ветре и солнце, как риэлторам строить клиентский сервис