Самозанятые риелторы или вариант с доверенностью на сдачу в аренду квартиры, в чём отличия и плюсы для собственника

Варианты взаимодействия риелтора и собственника, касающегося управления недвижимостью, могут быть разнооборазными, в первую очередь это разнообразие возникает из-за статуса, в котором выступает риелтор в сделке.
Он может выступать как агент, как вариант - выполнять поручение как физлицо или оказывать возмездные услуги собственнику как самозанятый.

В данном случае рассмотрим тему управления недвижимостью, а именно сдачу жилья в аренду риелтором, когда он действует как самозанятый или как физлицо, действующее в интересах собственника по нотариальной доверенности.

В предварительных переговорах с собственниками недвижимости не всегда точно знаешь, платится ли собственником помещения налог на доходы от сдачи его в аренду, поэтому расскажу о нескольких вариантах нашего взаимодействия, делающих минимальным участие собственника в процессе.

Практически в предложенных мною вариантах обязанности собственника ограничиваются получением платежей от Исполнителя.

Вариант сдачи квартиры в аренду самозанятым Исполнителем

Предлагаю рассмотреть такой вариант договорных отношений между мной как Исполнителем и собственником, касающийся, в том числе, уплаты собственником недвижимости налога на доходы, полученные от сдачи жилья в аренду.

Допустим, у меня есть статус плательщика налога на профессиональный доход (т.н. самозанятость), благодаря которому я мог бы платить налог со сдачи квартиры в аренду по следующей схеме.

В этом варианте собственник квартиры передаёт мне квартиру в безвозмездное пользование, а я занимаюсь поиском арендаторов, сопровождением сделки и контролем за арендатором и состоянием квартиры на весь период аренды.

При этом самостоятельно подписываю договор аренды на устраивающих стороны условиях (стоимость аренды, срок аренды и другое).

С каждого ежемесячного платежа от арендатора я оплачиваю налог (НПД) 4% (арендаторы физлица) или 6% (юрлица) и перевожу оставшуюся часть собственнику за минусом своей комиссии (20% платежа).

Таким образом легализую деятельность по сдаче квартиры в аренду.

Наши отношения с собственником формализуются через договор на оказание возмездных услуг, включающий в себя комплексные консультационные услуги по сдаче жилья в аренду (подбор арендаторов, составление и подписание договора аренды, финансовое его сопровождение), а также другие действия, касающиеся сопровождения проживания арендаторов, освобождения квартиры по различным поводам, с подписанием сопутствующих документов.

Договор бессрочный или на определённый срок по договоренности сторон.

В качестве оплаты услуг Исполнителя (цены договора) предлагаю 20% от получаемых от арендатора платежей.

Важно понимать, что при условии соблюдения предложенного мной договора о передаче имущества (квартиры) в безвозмездное пользование данный договор (об оказании возмездных услуг) не может считаться полностью официальным, поскольку я как плательщик налога на профессиональный доход уже получил оплату от арендатора и оплатил налог.
То есть в пункте договора об оказании возмездных услуг, касающегося оплаты услуг Исполнителя, будет указано, что в качестве оплаты Исполнитель забирает часть ежемесячных арендных платежей, оговоренную с Заказчиком.

Вариант сдачи жилья по нотариальной доверенности от Заказчика

Если исключать вариант договорных отношений, касающийся передачи квартиры в безвозмездное пользование Исполнителю, то обязанность по уплате налога, полученного от сдачи квартиры, ложится на её собственника (Заказчика).

В данном варианте я могу заниматься сдачей квартиры в аренду как физлицо, уполномоченное собственником и имеющий на это нотариальную доверенность.
Согласно ей я самостоятельно сдаю квартиру, подписываю договор аренды с арендатором на условиях, которые самостоятельно определяю, включая стоимость договора аренды, его срок и другое.

Полученные от арендатора средства (включая депозитный платеж) полностью передаются мной Заказчику и из них оплачиваются услуги Исполнителя в оговоренном сторонами размере.

Для более полного понимания перечня обязанностей как Исполнителя, мне необходимо получить от Заказчика дополнительную информацию, а именно: требования к арендатору, наличие договора страхования имущества, необходимость и величина обеспечительного платежа (т.н. депозита).

Важно заранее получить от собственника выписку Росреестра, подтверждающую его права и отсутствие обременений на объект недвижимости (требуется для сдачи жилья в долгосрочную аренду корпоративным арендаторам - юрлицам).

Продолжение следует.

• Сдача жилья в доверительное управление агентства
• Плюсы и минусы доверительного управления имуществом в Саратове
• Зачем нужна управляющая компания в недвижимости и когда начинается управление
• Постановка системы управления недвижимостью, её этапы и преимущества для владельцев
• Управление недвижимостью по доверенности и дистанционно
• Быстро и безопасно сдать квартиру или дом в Саратове